Réglementation Airbnb en France : guide complet par ville

La réglementation des locations Airbnb en France est complexe et varie considérablement selon les villes. Chaque municipalité adapte ses règles pour équilibrer développement touristique et préservation du logement pour les résidents permanents. Dans ce guide, nous passons en revue les principales réglementations applicables dans les grandes villes françaises.

Comprendre ces règles est essentiel pour éviter les sanctions et mener une activité légale. Les amendes peuvent atteindre 50 000 € dans certaines villes, d’où l’importance de bien se renseigner avant de louer votre bien.

Introduction : pourquoi des réglementations spécifiques ?

La réglementation des locations Airbnb en France répond à plusieurs enjeux majeurs :

• Préserver le parc de logements : Éviter que des logements ne soient retirés du marché locatif traditionnel
• Protéger les résidents permanents : Garantir un équilibre entre logement et tourisme
• Lutter contre les abus : Encadrer une activité qui peut générer des nuisances dans les immeubles
• Assurer une concurrence loyale : Équilibrer les règles entre locations courte durée et longue durée

Ces objectifs expliquent pourquoi les villes adoptent des réglementations souvent plus strictes que la législation nationale.

Cadre réglementaire national

Avant d’aborder les spécificités par ville, il est important de comprendre le cadre réglementaire national qui s’applique à toutes les locations Airbnb en France.

Enregistrement obligatoire

Depuis 2017, tous les propriétaires qui louent leur bien en location meublée de tourisme (LMT) doivent :

• Obtenir un numéro d’enregistrement auprès de leur mairie
• Afficher ce numéro sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, etc.)
• Renouveler l’enregistrement selon les modalités de chaque ville

Le non-respect de cette obligation est passible d’amendes pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros.

Taxe de séjour

Les plateformes de location en ligne sont désormais tenues de collecter et reverser la taxe de séjour pour les meublés non classés. Cette mesure, entrée en vigueur en 2025, simplifie la gestion pour les hôtes mais peut impacter les tarifs affichés.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Depuis janvier 2025, tous les logements proposés en location touristique doivent avoir un DPE classé entre A et E. Les logements classés F et G sont interdits à la location, y compris pour les locations de courte durée.

Loi Élan (2018) et loi Climat et Résilience (2021)

Ces lois nationales ont introduit plusieurs mesures importantes :

• Limitation à 120 jours pour les résidences principales dans les zones tendues (loi Élan)
• Obligation de compensation pour certaines villes qui souhaitent réguler plus strictement
• Renforcement des contrôles par les mairies

Paris : la réglementation la plus stricte

Paris applique l’une des réglementations les plus strictes de France pour les locations Airbnb. La capitale fait face à une pression immobilière importante, d’où des règles très encadrées.

Enregistrement obligatoire

Tout logement destiné à la location touristique doit être enregistré auprès de la mairie de Paris. Le numéro d’enregistrement doit obligatoirement figurer sur l’annonce.

Limitation de durée : 120 jours par an

Pour les résidences principales, la location est limitée à 120 jours par an. Au-delà de cette durée, le propriétaire doit demander un changement d’usage.

Cette limitation est contrôlée de manière active, notamment via les déclarations des plateformes.

Autorisation de changement d’usage

Pour les résidences secondaires, une autorisation de changement d’usage est requise. Cette autorisation est :

• Souvent difficile à obtenir dans certains arrondissements
• Sujette à des quotas dans les zones les plus tendues
• Nécessaire pour louer au-delà de 120 jours pour une résidence principale

Obligation de compensation

Dans plusieurs arrondissements parisiens, le propriétaire doit transformer un local commercial en habitation d’une surface équivalente ou supérieure à celle du logement qu’il souhaite louer en courte durée.

Cette mesure vise à compenser la perte de logements pour les résidents permanents.

Contrôles et sanctions

La ville de Paris effectue des contrôles réguliers avec :

• Vérification des annonces sur les plateformes
• Visites sur place pour confirmer la conformité
• Amendes pouvant atteindre 50 000 € par logement en infraction

La mairie peut également suspendre l’activité d’un propriétaire non conforme.

Bon à savoir : À l’approche des Jeux Olympiques 2024, les contrôles se sont multipliés. Cette vigilance reste élevée en 2025-2026.

Analyse de marché : Pour comprendre la performance du marché Airbnb à Paris, consultez les données Airbnb Paris sur GuestFavorites. Cette analyse inclut les tarifs journaliers moyens, les revenus annuels médians, la performance par arrondissement et les stratégies de prix pour optimiser votre location.

Lyon : autorisation préalable depuis 2024

Lyon a mis en place une réglementation stricte depuis 2024, avec un système d’autorisation préalable pour tous les meublés touristiques.

Autorisation préalable obligatoire

Depuis 2024, les propriétaires doivent obtenir une autorisation préalable pour louer un bien en meublé touristique. Cette autorisation est délivrée par la mairie après examen du dossier.

Restrictions par arrondissement

Des réglementations plus strictes sont appliquées dans les secteurs les plus tendus :

• Presqu’île : Réglementation très stricte
• Vieux-Lyon : Contrôles renforcés
• Part-Dieu : Autorisations soumises à quotas

Contrôles et sanctions à Lyon

La ville de Lyon effectue :

• Des inspections régulières des biens déclarés
• Des vérifications croisées avec les plateformes
• Amendes pouvant atteindre 10 000 € pour les propriétaires non conformes

Les autorisations peuvent être retirées en cas de non-respect des règles.

Analyse de marché : Pour comprendre la performance du marché Airbnb à Lyon, consultez les données Airbnb Lyon sur GuestFavorites. Cette analyse inclut les tarifs journaliers moyens, les revenus annuels médians, la performance par secteur et les stratégies de prix pour optimiser votre location.

Marseille : équilibre entre tourisme et logement

Marseille cherche à concilier développement touristique et préservation du parc de logements pour les Marseillais.

Enregistrement obligatoire depuis 2023

Depuis 2023, les propriétaires doivent enregistrer leur logement auprès de la mairie de Marseille et afficher le numéro d’enregistrement sur les annonces.

Pas de limitation stricte de durée

Contrairement à Paris ou Nice, Marseille n’applique pas de limitation stricte du nombre de jours pour les résidences principales. Cependant, une vigilance est exercée pour éviter les abus.

Surveillance accrue

La ville effectue :

• Des contrôles réguliers des annonces
• Une surveillance des pratiques abusives
• Des sanctions en cas de non-respect de l’enregistrement

Politique d’équilibre

Marseille vise à maintenir un équilibre entre :

• Le développement de l’offre touristique
• La préservation du logement pour les résidents permanents

Cette approche est moins restrictive que dans d’autres grandes villes, mais reste encadrée.

Nice : limitation à 120 jours comme Paris

Nice applique une réglementation similaire à Paris avec une limitation stricte des durées de location.

Enregistrement obligatoire

Les meublés de tourisme doivent être enregistrés auprès de la mairie de Nice, avec obligation d’afficher le numéro sur les annonces.

Limitation de durée : 120 jours par an

Comme à Paris, les résidences principales ne peuvent être louées que 120 jours par an maximum.

Autorisation de changement d’usage

Pour les résidences secondaires destinées à la location touristique, une autorisation de changement d’usage est requise.

Politique d’équilibre

Nice vise à maintenir un équilibre entre :

• L’offre touristique nécessaire à l’économie locale
• Le logement des habitants permanents

Cette politique est particulièrement importante dans une ville où le tourisme représente une part importante de l’activité économique.

Analyse de marché : Pour comprendre la performance du marché Airbnb à Nice, consultez les données Airbnb Nice sur GuestFavorites. Cette analyse inclut les tarifs journaliers moyens, les revenus annuels médians, la performance par secteur et les stratégies de prix pour optimiser votre location.

Bordeaux : réglementation modérée

Bordeaux applique une réglementation plus modérée que Paris ou Nice, mais avec des contrôles en place.

Enregistrement obligatoire

L’enregistrement des meublés touristiques est obligatoire auprès de la mairie de Bordeaux.

Limitation de durée : 120 jours pour les résidences principales

Comme dans les autres grandes villes en zone tendue, la limitation à 120 jours par an s’applique aux résidences principales.

Contrôles réguliers

La ville effectue des contrôles pour vérifier :

• La conformité des enregistrements
• Le respect des durées de location
• L’affichage des numéros d’enregistrement sur les annonces

Approche équilibrée

Bordeaux adopte une approche équilibrée, cherchant à réguler sans freiner excessivement le développement touristique.

Chamonix : régulation renforcée depuis 2025

La vallée de Chamonix-Mont-Blanc a mis en place une régulation spécifique à partir du 1er mai 2025 en réponse à la crise du logement local.

Numéro d’enregistrement et autorisation temporaire

Chaque propriétaire devra obtenir :

• Un numéro d’enregistrement
• Une autorisation temporaire pour louer en courte durée

Système de quotas par commune

Le système varie selon les communes de la vallée :

• Chamonix et Les Houches : Limitation à un bien par personne
• Servoz : Limitation à deux biens par personne
• Vallorcine : Autorisations d’un an sans restriction quantitative

Objectif : lutter contre la crise du logement

Cette régulation vise à :

• Limiter la transformation de logements permanents en locations touristiques
• Préserver le logement pour les résidents permanents
• Encadrer une activité qui a explosé dans cette destination touristique majeure

Cette approche illustre comment les petites villes touristiques peuvent adopter des mesures spécifiques adaptées à leur contexte.

Autres villes : exemples de réglementations

Strasbourg

• Enregistrement obligatoire
• Limitation à 120 jours pour les résidences principales
• Contrôles réguliers de conformité

Toulouse

• Enregistrement auprès de la mairie
• Application de la limite des 120 jours
• Surveillance des annonces

Nantes

• Système d’enregistrement en place
• Respect de la réglementation nationale
• Contrôles pour éviter les abus

Île d’Oléron

La communauté de communes a mis en place :

• Un système de quotas pour limiter les locations de courte durée
• Des autorisations temporaires
• Une action juridique renforcée pour la collecte de la taxe de séjour

Sanctions et amendes : ce que vous risquez

Le non-respect de la réglementation peut entraîner des sanctions importantes :

Amendes par ville

• Paris : Jusqu’à 50 000 € par logement en infraction
• Lyon : Jusqu’à 10 000 € pour non-respect des règles
• Autres villes : Généralement entre 1 000 € et 10 000 € selon la gravité

Autres sanctions possibles

En plus des amendes, vous pouvez être exposé à :

• Suspension de l’activité : La mairie peut suspendre votre autorisation
• Retrait de l’autorisation : En cas de récidive ou d’infraction grave
• Poursuites pénales : Dans les cas les plus graves (faux en écriture, etc.)
• Blocage de l’annonce : Les plateformes peuvent retirer votre annonce

Comment éviter les sanctions

Pour éviter les sanctions :

• Respectez l’obligation d’enregistrement : Obtenez votre numéro et affichez-le
• Respectez les limitations de durée : Suivez les 120 jours pour les résidences principales
• Déclarez correctement : Informez-vous sur les règles spécifiques de votre ville
• Tenez-vous informé : Les réglementations évoluent régulièrement

Procédures d’enregistrement : comment faire ?

Documents à préparer

Pour enregistrer votre bien, vous devrez généralement fournir :

• Pièce d’identité du propriétaire
• Justificatif de domicile pour les résidences principales
• Justificatif de propriété (titre de propriété, acte notarié)
• Attestation de conformité (électricité, sécurité, etc.)
• Photos du logement
• Descriptif du bien

Où s’enregistrer ?

L’enregistrement se fait généralement :

• En ligne : Sur le site de votre mairie (si disponible)
• Par courrier : Envoi du dossier complet à la mairie
• Sur place : Rendez-vous en mairie avec tous les documents

Délais de traitement

Les délais varient selon les villes :

• Paris : Environ 1 à 2 mois
• Lyon : 2 à 3 mois pour l’autorisation préalable
• Autres villes : Généralement 1 mois

Renouvellement

Attention : l’enregistrement n’est pas toujours permanent. Vérifiez les modalités de renouvellement dans votre ville.

Obligations communes à toutes les villes

Indépendamment de la ville, certaines obligations s’appliquent partout :

Affichage du numéro d’enregistrement

Le numéro d’enregistrement doit être visible :

• Sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, etc.)
• De manière claire et lisible
• Sans ambiguïté

Respect des règles de copropriété

Si votre bien est en copropriété :

• Vérifiez le règlement de copropriété
• Certains règlements interdisent les locations de courte durée
• Informez le syndic si nécessaire (selon le règlement)

Assurance

Souscrivez une assurance adaptée aux locations de courte durée :

• Assurance propriétaire non occupant
• Responsabilité civile adaptée
• Assurance annulation selon vos besoins

Conformité technique

Votre logement doit respecter :

• Les normes de sécurité (électricité, gaz, etc.)
• Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classe A à E
• Les normes d’accessibilité si applicable

Évolutions réglementaires récentes (2024-2026)

Loi Le Meur (2024)

Cette loi a introduit plusieurs changements :

• Renforcement des contrôles par les mairies
• Obligation pour les plateformes de transmettre des données aux collectivités
• Sanctions renforcées pour les contrevenants

Évolutions prévues

Des évolutions sont attendues pour 2026 :

• Harmonisation partielle des règles entre villes
• Renforcement des contrôles automatisés
• Amélioration de la collecte de la taxe de séjour

Rester informé

Pour rester à jour :

• Consultez régulièrement le site de votre mairie
• Suivez les actualités réglementaires
• Rejoignez des associations de propriétaires de locations touristiques
• Consultez un professionnel (avocat spécialisé, expert-comptable)

Conseils pratiques pour être conforme

1. Identifiez votre situation

Déterminez :

• Votre type de bien (résidence principale ou secondaire)
• La durée souhaitée de location
• Les règles spécifiques de votre ville

2. Faites votre enregistrement avant de louer

Ne commencez pas à louer sans être enregistré. Les contrôles peuvent être effectués à tout moment.

3. Tenez un registre

Notez :

• Les dates de location
• Le nombre de jours total
• Les revenus générés
• Les dépenses liées

4. Surveillez votre durée de location

Si votre ville limite à 120 jours, surveillez votre calendrier pour ne pas dépasser cette limite.

5. Soyez transparent

Affichez clairement :

• Votre numéro d’enregistrement
• Les caractéristiques réelles du bien
• Les règles de copropriété si applicable

6. Faites appel à un professionnel

Pour des situations complexes :

• Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier
• Faites appel à un expert-comptable pour la fiscalité
• Utilisez les services d’un gestionnaire professionnel si nécessaire

Conclusion

La réglementation des locations Airbnb en France est complexe et varie selon les villes. Chaque municipalité adapte ses règles selon ses spécificités locales.

Les principales obligations communes sont :

• L’enregistrement obligatoire auprès de la mairie
• L’affichage du numéro d’enregistrement sur les annonces
• Le respect des limitations de durée (120 jours pour les résidences principales dans les zones tendues)
• La conformité aux normes techniques et de sécurité

Les sanctions peuvent être lourdes, allant jusqu’à 50 000 € d’amende à Paris. Il est donc essentiel de bien se renseigner avant de commencer à louer votre bien et de rester à jour avec les évolutions réglementaires.

En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un professionnel spécialisé qui pourra vous accompagner dans vos démarches et vous aider à rester conforme.

Ressources officielles

Pour approfondir vos connaissances sur la réglementation des locations Airbnb, consultez ces sources officielles :

• Service-Public.fr - Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 : Nouvelles règles en vigueur pour les locations touristiques (introduites en 2025, applicables en 2026)
• [Mairie de Paris - Location touristique]https://www.paris.fr/pages/meubles-touristiques-3637) : Règles spécifiques à Paris
• Airbnb - Réglementation France : Guide Airbnb sur la réglementation française

Ces ressources officielles vous permettront de rester informé des dernières évolutions réglementaires et de bien comprendre vos obligations en tant qu’hôte.