Melhores cidades para investir em Airbnb no Brasil (2026)

Segundo os dados do GuestFavorites de outubro de 2025 a setembro de 2026, a melhor cidade do Brasil para investir em Airbnb é o Rio de Janeiro: um imóvel inteiro ocupa 62% das noites, com diária média de R$ 519, e rende R$ 116.891 por ano. Mas no Brasil a pergunta certa não é só onde, é quando. Uma casa em Bombinhas vive de fevereiro, um chalé em Campos do Jordão vive de julho, e um apartamento em Recife enche quase igual o ano inteiro. Por isso, este ranking é organizado pelo calendário.

O essencial

• O Rio lidera as 244 cidades com pelo menos 300 anúncios. Junta uma ocupação alta, a maior receita anual entre as capitais e um calendário cheio: o pior mês, janeiro, ainda tem 52% das noites reservadas.
• Julho pesa tanto quanto o verão. Em 106 das 244 cidades, julho é o melhor mês do ano. Janeiro é o melhor mês de 60. Foz do Iguaçu chega a 78% em julho, Gramado a 65% e Campos do Jordão a 60%.
• Abril a junho é a baixa do litoral do Nordeste. É a época das chuvas: em 32 das 62 cidades nordestinas do estudo, maio é o pior mês do ano. Maceió cai de 68% em março para 50% em maio.
• As capitais de negócios esvaziam em janeiro. São Paulo ocupa 66% das noites em maio e 40% em janeiro. Brasília, a cidade com a maior ocupação do estudo (65%), cai para 45% em janeiro.
• A cidade típica ocupa 43% das noites, cobra R$ 429 por diária e rende R$ 63.924 por ano. As praias de luxo rendem bem mais com menos ocupação: Armação dos Búzios rende R$ 162.071 por ano com 50% das noites reservadas.

Verão, Réveillon e Carnaval: as melhores praias

Cidades cujo melhor mês fica entre dezembro e março. São 94 das 244.

No máximo três cidades por estado. Ocupação, diária média e receita anual de imóveis inteiros. Melhor e pior mês: a ocupação de cada um, arredondada. Fonte: GuestFavorites, outubro de 2025 a setembro de 2026.

1. Rio de Janeiro: a cidade que nunca fica vazia

O Rio de Janeiro tem 34.082 anúncios ativos, quase tantos quanto São Paulo, e uma diária média de R$ 519, quase o dobro da paulistana. O calendário é o de uma cidade de praia que também recebe eventos: 68% das noites em fevereiro, o mês do Carnaval, e 69% em março. O curioso é que janeiro, alta temporada no resto do litoral, é o pior mês do Rio, com 52%. Mesmo assim, 36 das 94 praias de verão não chegam a esse nível nem no seu melhor mês.

2. Porto Seguro: diária alta no sul da Bahia

Porto Seguro, que inclui Arraial d’Ajuda e Trancoso, ocupa 48% das noites com uma diária média de R$ 722 e rende R$ 125.866 por ano. O verão manda: 54% em janeiro, contra 41% em maio. A cidade vizinha de Mata de São João, onde ficam Praia do Forte e Imbassaí, cobra ainda mais, R$ 951 por diária.

3. Armação dos Búzios: a maior receita do ranking

Nenhuma cidade dos três rankings rende tanto quanto Armação dos Búzios: R$ 162.071 por ano, com diária média de R$ 882 e 50% das noites reservadas. A temporada vai de dezembro ao Carnaval e se estende até março, o melhor mês, com 59%. Agosto é o pior, com 39%.

O Carnaval no calendário

O Carnaval de 2026 caiu em meados de fevereiro, e o efeito aparece no mês inteiro. No Rio, a ocupação sobe de 52% em janeiro para 68% em fevereiro. Em Florianópolis, fevereiro é o melhor mês do ano, com 62%. Já em Salvador o Carnaval pesa menos do que se imagina: 53% em fevereiro, abaixo dos 57% de julho. Em Salvador e Recife, o Carnaval é uma semana forte num ano que já é regular.

Férias de julho: serra, Nordeste e interior

Cidades cujo melhor mês fica entre junho e agosto. São outras 94, tantas quanto as de verão.

No máximo três cidades por estado. Fonte: GuestFavorites, outubro de 2025 a setembro de 2026.

Jericoacoara e o litoral do Ceará: o vento de julho

O Ceará tem três cidades no top 10 de julho. Em Jijoca de Jericoacoara, a ocupação passa de 39% em maio para 60% em julho, quando acabam as chuvas e começa a temporada de vento. A vizinha Cruz, onde fica a praia do Preá, tem uma das diárias mais altas do país, R$ 920. E Fortaleza, a única capital deste top 10, é também a mais regular: 73% em julho e 55% em janeiro, o pior mês.

Serra e frio: Campos do Jordão, Gramado e Petrópolis

Nos destinos de serra, quase tudo acontece em julho. Campos do Jordão ocupa 60% das noites em julho e 32% em fevereiro. Gramado vai de 65% em julho a 35% em fevereiro, e tem uma segunda temporada em novembro e dezembro, com o Natal Luz. As duas ficam fora do top 10 porque passam mais da metade do ano com menos de 40% das noites reservadas. Na serra fluminense, Petrópolis e Teresópolis entram no ranking com um calendário menos extremo.

O recorde de julho é de Foz do Iguaçu: 78% das noites reservadas, contra 43% em janeiro. Os parques aquáticos seguem o mesmo calendário: Olímpia chega a 64% em julho, e Caldas Novas a 62%.

O ano todo: cidades que não dependem da temporada

Cidades em que o pior mês fica perto do melhor: no máximo 12 noites reservadas a menos a cada 100. São 40 das 244, e é aqui que estão os imóveis mais fáceis de manter ocupados.

No máximo três cidades por estado. Fonte: GuestFavorites, outubro de 2025 a setembro de 2026.

Niterói: o Rio sem a alta temporada

Niterói é a terceira cidade do Brasil na nossa pontuação geral, atrás apenas do Rio e de Porto Seguro. Ocupa 58% das noites, com diária de R$ 394, e nunca cai abaixo de 52%. Funciona como extensão do mercado carioca, com diárias mais baixas e um calendário mais estável.

As chácaras perto de São Paulo

Atibaia, Itu e Bragança Paulista têm algo em comum: são casas com piscina e área verde a uma hora de São Paulo, alugadas para fins de semana, festas e feriados. Ocupam pouco mais de 40% das noites, mas a diária passa de R$ 700. Itu rende R$ 133.326 por ano, e Atibaia, R$ 129.009, mais do que Porto Seguro.

Recife e Salvador: capitais regulares

Recife ocupa 60% das noites, e o pior mês, janeiro, ainda tem 56%. Salvador, o maior mercado do Nordeste, com 9.143 anúncios, varia entre 46% em janeiro e 57% em julho. As diárias ficam perto de R$ 300, então a receita anual é menor do que nas praias, mas também é mais previsível.

Abril a junho: a chuva no litoral do Nordeste

Em 32 das 62 cidades nordestinas do estudo, o pior mês do ano é maio. É a época de chuvas na costa leste do Nordeste, de Salvador a Natal. Maceió passa de 68% em março para 50% em maio. João Pessoa tem 46% em maio e 60% em julho. Quem compra no Nordeste deve fazer as contas com esses meses, e não com a média do ano.

As capitais de negócios: janeiro é o pior mês

Em 16 cidades, o melhor mês não é de férias: é abril, maio, setembro, outubro ou novembro, quando há congressos, feiras e viagens a trabalho. São mercados de ocupação alta e diária baixa. São Paulo, o maior mercado do país com 35.085 anúncios, ocupa 61% das noites, com 66% em maio e 40% em janeiro. Brasília tem a maior ocupação das 244 cidades, 65%, mas cai para 45% em janeiro. Belo Horizonte, cujo melhor mês é agosto, segue o mesmo padrão: 70% em agosto e 47% em janeiro.

Como montamos estes rankings

• Os dados. São os números das páginas de taxa de ocupação do GuestFavorites, extraídos em 24 de outubro de 2026, só para imóveis inteiros, de outubro de 2025 a setembro de 2026.
• A taxa de ocupação é a parte das noites disponíveis que foi reservada, contando só os anúncios que tiveram alguma reserva.
• A diária média (ADR, average daily rate) é o preço médio de uma noite reservada, depois dos descontos por semana ou mês.
• A receita anual é ocupação × diária média × 365: o que rende um imóvel disponível o ano todo.
• Os anúncios ativos são os que tinham disponibilidade em setembro de 2026.
• O melhor e o pior mês são os meses com a maior e a menor ocupação.
• O corte. Ficam as cidades com pelo menos 300 anúncios ativos: são 244.
• A temporada de cada cidade sai do seu calendário. Se o pior mês tem no máximo 12 noites reservadas a menos a cada 100 do que o melhor, a cidade enche o ano todo. Se não, ela é de verão quando o melhor mês fica entre dezembro e março, e de julho quando fica entre junho e agosto. As 16 restantes são as capitais de negócios.
• A pontuação, de 0 a 100, é uma média ponderada da posição de cada cidade, em percentil, entre as 244: 45% receita anual, 35% taxa de ocupação e 20% regularidade (quanto menor a diferença entre o melhor e o pior mês, melhor).
• O limite. No máximo três cidades por estado em cada ranking. Sem ele, São Paulo e o Rio de Janeiro ficariam com metade das vagas.
• Sem rentabilidade. Não temos o preço de compra dos imóveis, então não calculamos o retorno em porcentagem. Para chegar a ele, divida a receita anual, menos os seus custos, pelo preço de compra.

As regras do aluguel por temporada em 25 de outubro de 2026

No Brasil, quase todas as regras que pesam sobre o Airbnb são nacionais. Não encontramos nenhuma cidade da lista que proíba ou limite o aluguel por temporada, e nenhuma lei federal sobre o Airbnb foi aprovada.

A Lei do Inquilinato e o Cadastur

A Lei do Inquilinato define a locação para temporada nos artigos 48 a 50: até 90 dias, mobiliada ou não, com o aluguel podendo ser cobrado adiantado. Não exige cadastro na prefeitura nem estadia mínima.

Muitos sites dizem que todo anfitrião precisa do Cadastur, o cadastro do Ministério do Turismo. Não é assim: a Lei Geral do Turismo obriga empresas, empresários individuais e MEIs que prestam serviços turísticos, e não a pessoa física que aluga o próprio imóvel.

O condomínio pode proibir

Este é o maior risco para quem compra um apartamento para o Airbnb. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu, no REsp 2.121.055, que estadias curtas, frequentes ou profissionais mudam o uso residencial do prédio. Para permitir, a convenção do condomínio precisa ser alterada com o voto de dois terços dos condôminos, como manda o artigo 1.351 do Código Civil.

A palavra final ainda não foi dada. Em 2026, o STJ levou o tema para julgamento como recurso repetitivo (Tema 1.443), e os processos sobre o assunto estão suspensos no país inteiro. Antes de comprar, leia a convenção e as atas do prédio.

Imposto de renda e reforma tributária

• Imposto de renda. Quando o hóspede paga como pessoa física, o anfitrião recolhe o imposto todo mês pelo carnê-leão. Desde janeiro de 2026, a Lei 15.270/2025 zera o imposto para rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 por mês.
• IBS e CBS. Pela Lei Complementar 214/2025, a pessoa física só passa a pagar os novos tributos sobre aluguéis se, no ano anterior, teve mais de três imóveis e mais de R$ 240.000 de receita com aluguel. As duas condições valem juntas, e não uma ou outra, como se lê em muitos sites. Quem entra no regime paga sobre as estadias de até 90 dias como um hotel, com redução de 40% nas alíquotas. Como 2026 é um ano de teste, a receita de 2026 decide quem paga a partir de 2027.

Nas cidades

• São Paulo proíbe o aluguel por temporada só nas moradias sociais (HIS e HMP), e a prefeitura já pediu às plataformas que removam esses anúncios.
• Salvador aprovou em 2025 uma lei para que as plataformas retenham o ISS das estadias, mas a cobrança ainda depende de regulamentação.
• Rio de Janeiro e Florianópolis discutem projetos de lei, nenhum aprovado.
• Bombinhas e Ilhabela cobram uma taxa dos veículos de turistas que entram na cidade, não das estadias.

Como usar estes rankings

1. Escolha primeiro o calendário. Uma praia de verão rende muito em três meses e pouco no resto; uma cidade regular rende menos por noite, mas todos os meses.
2. Olhe o pior mês antes da receita. É ele que diz se você paga o financiamento e o condomínio na baixa temporada.
3. Confira o condomínio antes de comprar. A convenção do prédio pode proibir o aluguel por temporada, e isso vale mais do que qualquer número deste ranking.
4. Compare bairro por bairro. As nossas páginas de taxa de ocupação por cidade no Brasil mostram cada mercado em detalhe.

Perguntas frequentes

Qual é a melhor cidade para investir em Airbnb no Brasil em 2026?

Segundo os dados do GuestFavorites de outubro de 2025 a setembro de 2026, o Rio de Janeiro: um imóvel inteiro ocupa 62% das noites, com diária média de R$ 519, e rende R$ 116.891 por ano. Porto Seguro e Niterói vêm em seguida. Entre as cidades que enchem o ano todo, Niterói lidera; entre os destinos de julho, Cotia e Jijoca de Jericoacoara.

Qual é a melhor época para alugar por temporada no Brasil?

Depende da cidade. Julho é o melhor mês em 106 das 244 cidades com pelo menos 300 anúncios, e janeiro em 60. As praias do Sul e do Sudeste enchem de dezembro a março, a serra e o litoral do Ceará enchem em julho, e as capitais de negócios enchem fora das férias e esvaziam em janeiro.

O condomínio pode proibir o Airbnb?

Sim. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que estadias curtas e frequentes mudam o uso residencial do prédio, e que permiti-las exige alterar a convenção com dois terços dos votos dos condôminos. A tese definitiva ainda será fixada no Tema 1.443, e os processos estão suspensos até lá.

Preciso de Cadastur para alugar meu imóvel no Airbnb?

Não, se você é pessoa física e aluga o próprio imóvel. A Lei Geral do Turismo obriga ao Cadastur as empresas, os empresários individuais e os MEIs que prestam serviços turísticos.

Quem aluga no Airbnb vai pagar IBS e CBS?

Só a pessoa física que, no ano anterior, teve mais de três imóveis e mais de R$ 240.000 de receita com aluguel, as duas condições juntas. Como 2026 é um ano de teste, a receita de 2026 decide quem paga a partir de 2027.

Quanto rende um Airbnb no Rio de Janeiro?

R$ 116.891 por ano, para um imóvel inteiro disponível o ano todo: 62% das noites reservadas com uma diária média de R$ 519. O melhor mês é março, com 69%, e o pior é janeiro, com 52%.

Créditos das fotos

Fotos do Unsplash: F Cary Snyder (Rio de Janeiro, capa), Erik Cooper (Rio de Janeiro), Gabriel Martins (Porto Seguro), Hernán Molinari (Armação dos Búzios), Jonathan Borba (Jericoacoara), Regiany Almeida (Campos do Jordão), gustavo nacht (Niterói), Mia Silva (Recife), 3Três Consultoria e Criação (São Paulo).