Migliori città per investire in Airbnb in Italia (2026)

Secondo i dati GuestFavorites da ottobre 2025 a settembre 2026, la città migliore per investire in Airbnb in Italia è Positano: 66% di occupazione, una tariffa media di 684 € a notte e 164.561 € di ricavi annui per annuncio. Al secondo posto c’è il modello opposto: Roma riempie più notti di Positano, il 70%, ma incassa meno di un terzo, 48.244 € l’anno. Terzo è Montaione, un borgo della campagna toscana, con 65.921 € l’anno. Tra costiera, città d’arte e campagna, abbiamo confrontato 256 comuni con almeno 300 annunci attivi, e a febbraio abbiamo seguito anche l’effetto delle Olimpiadi di Milano Cortina sui prezzi.

La classifica: le 15 migliori città per Airbnb in Italia

Comuni interi, non solo il centro. Ricavi annui stimati per un annuncio disponibile tutto l’anno (occupazione × tariffa × 365). Annunci attivi a settembre 2026. Mese peggiore / migliore: occupazione del mese con meno e con più prenotazioni. Offerta in un anno: annunci attivi a settembre 2026 rispetto a settembre 2025. Al massimo due comuni per regione. Regole al 25 ottobre 2026: restrittiva, niente nuove autorizzazioni nelle zone principali; moderata, limiti per zona o per edificio; permissiva, solo registrazione (codice regionale e CIN) e imposte. Ogni comune rimanda alla sua pagina di occupazione su GuestFavorites. Fonte: GuestFavorites, ottobre 2025–settembre 2026.

Come abbiamo costruito la classifica

Fonte e periodo. Dati degli annunci Airbnb di GuestFavorites per i dodici mesi da ottobre 2025 a settembre 2026, solo alloggi interi.

Cosa misuriamo.

• L’occupazione è la quota di notti disponibili che sono state prenotate, contando solo gli annunci con almeno una prenotazione.
• La tariffa media (ADR, average daily rate) è il prezzo medio per notte prenotata.
• I ricavi annui sono occupazione × tariffa × 365: quanto incasserebbe un annuncio disponibile tutto l’anno.
• La stagionalità confronta l’occupazione del mese migliore e del mese peggiore. Positano, per esempio, riempie il 79% delle notti a settembre e il 45% a dicembre.
• La crescita dell’offerta confronta gli annunci attivi a settembre 2026 con quelli di settembre 2025.

La formula. Consideriamo i 256 comuni con almeno 300 annunci attivi: sotto questa soglia, poche ville di lusso spostano la media. Ogni misura diventa un percentile tra i 256 comuni, e il punteggio, da 0 a 100, pesa:

• 40%: ricavi annui per annuncio.
• 30%: occupazione.
• 20%: stabilità stagionale (più il mese peggiore somiglia al migliore, più punti).
• 10%: crescita dell’offerta (meno annunci nuovi, meno concorrenza).

Ogni regione entra nella classifica con al massimo due comuni: senza questo limite, la Sardegna da sola occuperebbe cinque dei primi quindici posti. Non calcoliamo il rendimento (yield): il prezzo d’acquisto cambia da una strada all’altra, e una media comunale non descriverebbe nessuna casa reale. Per una casa precisa, il calcolatore di ricavi Airbnb stima quanto potrebbe incassare.

I primi sei, uno per uno

1. Positano: i ricavi più alti d’Italia

Positano incassa 164.561 € l’anno per annuncio, più del quadruplo della mediana italiana. Il motivo è la tariffa: 684 € a notte, la più alta tra i 256 comuni, con un’occupazione del 66%. Sono soprattutto ville e case con vista sul mare per una clientela internazionale. La bassa stagione si sente ma non svuota il paese: a dicembre l’occupazione è ancora del 45%, a settembre arriva al 79%. L’offerta è stabile (+1,8%, 741 annunci). Non risultano limiti comunali: servono il codice regionale della Campania e il CIN nazionale.

Per chi è adatta: per chi può permettersi i prezzi di acquisto della costiera e punta su un prodotto di lusso.

→ Occupazione, tariffa e ricavi di Airbnb a Positano

2. Roma: la domanda più alta, tutto l’anno

Roma è il mercato più grande d’Italia, con 24.544 annunci attivi, e tra le grandi città quello con l’occupazione più alta: 70,3%, con una tariffa di 188 € e 48.244 € l’anno. Il mese migliore è ottobre (87%), il peggiore gennaio (47%). È una delle poche grandi città dove l’offerta cala: −2,5% in un anno. Il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato nuove norme urbanistiche: nella Città storica non si possono più trasformare locali non residenziali in alloggi turistici né frazionare appartamenti per affittarli (Affaritaliani). I limiti per zona sono rinviati a un regolamento non ancora approvato, e il tetto di 90 o 120 notti che circola online non esiste.

Per chi è adatta: per chi cerca liquidità e domanda tutto l’anno in un mercato urbano.

→ Occupazione, tariffa e ricavi di Airbnb a Roma

3. Montaione: la campagna toscana

Montaione, in Valdelsa tra Firenze e Siena, ha un’occupazione del 65% e una tariffa di 280 €, per 65.921 € l’anno. È un mercato di casali e ville con piscina: si riempie d’estate (83% ad agosto) e si svuota a marzo (38%). L’offerta è scesa del 6,5% in un anno. La legge toscana permette ai comuni di limitare gli affitti brevi, ma a Montaione non risultano limiti comunali: bastano il codice regionale e il CIN.

Per chi è adatta: per chi compra una casa di campagna e può contare su una stagione lunga, da aprile a ottobre.

→ Occupazione, tariffa e ricavi di Airbnb a Montaione

4. Monterosso al Mare: le Cinque Terre

Monterosso al Mare è uno dei cinque borghi delle Cinque Terre: 68% di occupazione, 234 € a notte e 58.269 € l’anno, con 381 annunci. La stagione è marcata: 84% a luglio e 35% a gennaio. L’offerta è ferma (+0,5%). La vicina Levanto ha una tariffa più bassa (149 €) e ricavi di 36.071 €.

Per chi è adatta: per chi accetta un inverno quasi vuoto in cambio di una stagione estiva piena.

→ Occupazione, tariffa e ricavi di Airbnb a Monterosso al Mare

5. Sorrento: la costiera con più offerta

Sorrento ha 1.453 annunci, il doppio di Positano, un’occupazione del 69% e una tariffa di 383 €: 96.739 € l’anno. Settembre è il mese migliore (86%), dicembre il peggiore (37%). Anche l’offerta cresce: +7,9% in un anno, poco meno di Praiano (+8,2%). Nella stessa penisola, Massa Lubrense incassa 111.223 € l’anno.

Per chi è adatta: per chi vuole i ricavi della costiera con prezzi d’acquisto meno estremi di Positano.

→ Occupazione, tariffa e ricavi di Airbnb a Sorrento

6. Taormina: la Sicilia più richiesta

Taormina ha un’occupazione del 65%, una tariffa di 241 € e 57.303 € l’anno, con 1.109 annunci. Settembre arriva all'81%, dicembre scende al 34%. In Sicilia la segue Favignana, nelle Egadi (68% e 44.997 €), dove però l’offerta è calata del 7,6%.

Per chi è adatta: per chi cerca un mercato siciliano affermato, con una domanda internazionale che va oltre l’estate.

→ Occupazione, tariffa e ricavi di Airbnb a Taormina

Le grandi città

Posizione tra i 256 comuni, senza il limite di due per regione. Fonte: GuestFavorites, ottobre 2025–settembre 2026.

• Firenze ha il suo mese migliore a maggio (85%), prima dell’estate, e scende al 42% a gennaio. L’offerta è ferma (+0,1%). Dal 31 maggio 2025 serve un’autorizzazione comunale di cinque anni per ogni appartamento, con un minimo di 28 m², e nell’area UNESCO del centro storico non se ne rilasciano di nuove; da giugno 2026 il blocco vale anche in nove zone fuori dal centro (Il Post). È il mercato più regolato d’Italia.
• Venezia incassa più di tutte le grandi città, 51.602 € l’anno, grazie a una tariffa di 219 €. La legge permette al Comune di limitare gli affitti brevi a 120 giorni l’anno nella città storica, ma a ottobre 2026 il regolamento non è stato approvato: il limite che circola online non è in vigore (Lodgify).
• Milano è il secondo mercato d’Italia, con 17.641 annunci, ed è la grande città che tiene meglio l’inverno: a gennaio riempie ancora il 51% delle notti. Ma la tariffa è più bassa (150 €) e l’offerta è cresciuta del 9,0% in un anno. Non ci sono limiti alle aperture. Da gennaio 2026 è vietato installare keybox su strade e cancellate, e l’imposta di soggiorno per le locazioni brevi è salita a 9,50 € a notte (Comune di Milano).
• Bologna è la grande città dove l’offerta cresce di più (+11,8%), con un’occupazione del 68%. Le regole comunali che limitavano gli affitti nel centro storico sono state annullate dal Consiglio di Stato a dicembre 2025 (Altalex).
• Napoli, Palermo e Torino hanno tariffe tra 97 € e 120 €, e quindi ricavi tra 21.000 € e 26.000 € l’anno, sotto la mediana italiana. Napoli ha anche la regola più nuova: da settembre 2026, nel centro storico, al massimo il 30% di ogni edificio può essere destinato a uso turistico (Il Sole 24 Ore).

Regione per regione

Regioni ordinate per annunci attivi a settembre 2026. Miglior comune: quello con il punteggio più alto della regione tra i comuni con almeno 300 annunci. Fonte: GuestFavorites, ottobre 2025–settembre 2026.

• Toscana e Lombardia hanno più annunci di tutte le altre regioni: insieme ne contano più di 100.000.
• Il Lazio ha l’occupazione regionale più alta (66,4%), trainata da Roma, ed è l’unica regione dove l’offerta cala (−1,2%).
• La Campania incassa più di tutte: 44.922 € l’anno per annuncio, grazie alla costiera.
• Al Nord-Est l’offerta corre: +19,6% in Friuli-Venezia Giulia e +12,0% in Trentino-Alto Adige, mentre l’occupazione resta sotto il 60%.
• Basilicata e Molise chiudono la classifica, sotto il 48% di occupazione. Anche Matera, la città più nota della Basilicata, si ferma al 52% e a 22.668 € l’anno.

Milano Cortina 2026: le Olimpiadi nei dati

Le Olimpiadi invernali di Milano Cortina si sono svolte dal 6 al 22 febbraio 2026. Febbraio è comunque alta stagione in montagna, quindi abbiamo confrontato la tariffa di febbraio con la media di gennaio e marzo, sia nelle sedi olimpiche sia in località sciistiche che non hanno ospitato gare.

Tariffa media per notte prenotata. Località non sedi: Courmayeur, Valtournenche, Canazei, Ortisei e Selva di Val Gardena. Fonte: GuestFavorites, gennaio–marzo 2026.

1. Cortina e Bormio hanno raddoppiato la tariffa. A Cortina una notte è passata da 398 € a 789 €, a Bormio da 182 € a 369 €. Nelle località sciistiche che non erano sedi, febbraio ha fatto salire la tariffa del 29% (mediana): l’effetto olimpico è tutto quello che c’è in più.
2. Anche l’occupazione è salita, a differenza di quanto è successo con i Mondiali di calcio in Messico. Milano ha riempito il 66% delle notti, contro il 52% di gennaio e marzo, e Cortina il 61%, contro il 49%.
3. L’offerta si è preparata in anticipo. Cortina ha il 39,0% di annunci in più rispetto a un anno prima: è uno degli aumenti più forti d’Italia. Finite le gare, a marzo la tariffa di Cortina è tornata a 418 €.

I mercati da trattare con cautela

• Più annunci che ospiti. In alcune località balneari l’offerta è cresciuta molto più della domanda: Lignano Sabbiadoro ha il 41,2% di annunci in più rispetto a un anno fa, Jesolo il 23,5% e Grado il 23,4%, con un’occupazione sotto la mediana italiana del 60,0%.
• La Riviera di Ponente. Sanremo, Pietra Ligure, Andora e Ventimiglia sono tra gli ultimi comuni della classifica: occupazione sotto il 57% e ricavi sotto i 30.000 € l’anno. Andora e Ventimiglia, inoltre, hanno un quarto di annunci in più rispetto a un anno fa.
• Gli ultimi della classifica. Chioggia (47,5% di occupazione e 19.239 € l’anno), Agropoli e Gaeta chiudono la lista dei 256 comuni.

Le regole valide in tutta Italia

Le regole nazionali valgono ovunque, con i codici regionali di ogni regione. Al 25 ottobre 2026:

• CIN obbligatorio. Dal 1° gennaio 2025 ogni casa in affitto breve deve avere il Codice Identificativo Nazionale del Ministero del Turismo, esposto fuori dall’edificio e indicato in ogni annuncio. Senza CIN la multa va da 800 a 8.000 €; se non è esposto, da 500 a 5.000 € (art. 13-ter DL 145/2023). Secondo il Ministero, circa il 14% delle locazioni registrate non ha ancora il codice (ItaliaOggi, ottobre 2026).
• Sicurezza. Servono rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori; le multe vanno da 600 a 6.000 € (stessa norma).
• Riconoscimento degli ospiti. Il Consiglio di Stato ha confermato a novembre 2025 che l’identità va verificata di persona, ma ammette il collegamento video all’arrivo (ItaliaOggi). Le cassette portachiavi da sole non bastano.
• Tasse. La cedolare secca è del 21% su un solo appartamento e del 26% sugli altri, e le piattaforme trattengono sempre il 21% come acconto. Dal 2026, chi affitta più di due appartamenti è considerato un’impresa (prima la soglia era di quattro) e deve aprire la partita IVA (Agenzia delle Entrate, guida di aprile 2026).

Tre cose che si leggono spesso online e non sono vere: che l’impresa scatta dal quinto appartamento (dal 2026 dal terzo), che le piattaforme trattengono il 26% (è il 21%) e che Roma o Venezia abbiano già un tetto di notti (nessuno dei due è in vigore).

Domande frequenti

Qual è la città migliore per investire in Airbnb in Italia nel 2026?

Secondo i dati GuestFavorites da ottobre 2025 a settembre 2026, Positano: 66% di occupazione, una tariffa media di 684 € a notte e 164.561 € di ricavi annui stimati per annuncio. Seguono Roma (70% e 48.244 €) e Montaione, in Toscana (65% e 65.921 €). Tra le grandi città, dopo Roma vengono Firenze e Venezia.

Qual è il tasso di occupazione medio degli affitti brevi in Italia?

Tra i 256 comuni con almeno 300 annunci attivi, l’occupazione mediana di Airbnb tra ottobre 2025 e settembre 2026 è del 60,0%. Il comune con l’occupazione più alta è Pineto, in Abruzzo (73,0%); tra le grandi città, Roma (70,3%). Per regione, il Lazio è al primo posto con il 66,4%.

Quanto guadagna un affitto breve a Roma?

Un annuncio Airbnb a Roma disponibile tutto l’anno incassa in media circa 48.244 € l’anno: un’occupazione del 70,3% con una tariffa media di 188 € a notte, secondo i dati GuestFavorites da ottobre 2025 a settembre 2026. Roma è il mercato più grande d’Italia, con 24.544 annunci attivi.

Le Olimpiadi di Milano Cortina hanno fatto salire i prezzi degli affitti brevi?

Sì. A febbraio 2026 la tariffa media a notte è raddoppiata a Cortina d’Ampezzo (789 € contro 398 € tra gennaio e marzo) e a Bormio (369 € contro 182 €), ed è salita del 46% a Milano. Nelle località sciistiche che non erano sedi, la stagione da sola ha portato un aumento del 29%.

Serve il CIN per affittare su Airbnb in Italia?

Sì. Dal 1° gennaio 2025 ogni casa in affitto breve deve avere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) del Ministero del Turismo, indicato in ogni annuncio ed esposto fuori dall’edificio. Senza CIN la multa va da 800 a 8.000 €. Il CIN si aggiunge al codice regionale, dove esiste, e dal 2026 chi affitta più di due appartamenti deve aprire la partita IVA.