Mejores ciudades para invertir en Airbnb en México (2026)
Con datos de GuestFavorites de octubre de 2025 a septiembre de 2026, los mejores mercados de Airbnb en México son San José del Cabo en playa (54% de ocupación y $1,456,477 MXN al año por anuncio), San Pedro Garza García y las alcaldías centrales de la CDMX en ciudad, y Bacalar en escapada (52% y $564,098). No los ponemos en una sola lista porque no compiten entre sí: una villa en Los Cabos cobra seis veces más por noche que un departamento en Monterrey, y una casa de fin de semana en Morelos se renta un tercio de las noches. Por eso hay tres rankings, uno por tipo de destino.
Los tres mercados, en una tabla
| Tipo de destino | Mercados | Ocupación mediana | Tarifa mediana | Ingresos anuales medianos | Ocupación en el mejor mes | Ocupación en el peor mes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Playa | 49 | 47% | $3,024 | $494,125 | 65% | 33% |
| Ciudad | 46 | 50% | $1,074 | $190,257 | 58% | 44% |
| Escapada | 34 | 34% | $2,809 | $365,429 | 42% | 28% |
Mercados con 300 o más anuncios activos en septiembre de 2026, 173,363 anuncios en total. Cifras en pesos mexicanos. Ingresos anuales estimados para un anuncio disponible todo el año. Mejor y peor mes: la mediana de cada categoría. Fuente: GuestFavorites, octubre de 2025–septiembre de 2026.
Las tres categorías son tres negocios distintos:
- Playa cobra más y gana más, pero depende del invierno norteamericano. Casi todos los mercados de playa tienen su mejor mes en febrero y el peor en septiembre, con huracanes y sin vacaciones: en un mercado típico, la ocupación cae de 65% a 33%, a la mitad.
- Ciudad cobra poco y llena más noches, y es la más pareja todo el año: en un mercado típico, la ocupación va de 58% en el mejor mes a 44% en el peor.
- Escapada (pueblos mágicos, casas de fin de semana, lagos) tiene la ocupación más baja porque se llena de viernes a domingo, y compensa con tarifas altas.
Playa: Los Cabos arriba, el Caribe más abajo de lo que parece
| Puesto | Mercado | Estado | Ocupación | Tarifa | Ingresos anuales | Anuncios | Mejor mes / peor mes |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | San José del Cabo | Baja California Sur | 54% | $7,427 | $1,456,477 | 1,688 | feb 72% / may 46% |
| 2 | Brisas de Zicatela | Oaxaca | 57% | $3,392 | $705,622 | 1,199 | feb 71% / sep 46% |
| 3 | Isla Mujeres | Quintana Roo | 55% | $5,463 | $1,104,305 | 768 | feb 81% / sep 41% |
| 4 | Holbox (Lázaro Cárdenas) | Quintana Roo | 56% | $3,929 | $795,870 | 353 | feb 72% / sep 37% |
| 5 | Cabo San Lucas | Baja California Sur | 48% | $8,299 | $1,458,319 | 4,375 | feb 65% / sep 37% |
| 6 | La Paz | Baja California Sur | 58% | $2,175 | $458,277 | 1,967 | mar 67% / sep 47% |
| 7 | Puerto Vallarta | Jalisco | 55% | $3,735 | $749,110 | 7,924 | feb 82% / sep 41% |
| 8 | Sayulita | Nayarit | 51% | $4,308 | $800,377 | 1,781 | feb 75% / sep 38% |
| 9 | Puerto Aventuras | Quintana Roo | 50% | $5,912 | $1,074,140 | 542 | feb 75% / sep 35% |
| 10 | Troncones (La Unión) | Guerrero | 46% | $4,575 | $761,621 | 423 | feb 58% / oct 34% |
Tarifa: tarifa media por noche reservada, en pesos. Mejor mes / peor mes: ocupación del mes con más reservas y del mes con menos. Holbox y Troncones son municipios completos (Lázaro Cárdenas y La Unión de Isidoro Montes de Oca). Fuente: GuestFavorites, octubre de 2025–septiembre de 2026.
Los Cabos tiene los ingresos más altos del país. Cabo San Lucas y San José del Cabo superan los $1.45 millones de pesos al año por anuncio, con tarifas de $7,427 y $8,299 por noche: son villas y condominios de lujo para un huésped estadounidense. San José queda primero porque llena más (54% frente a 48%) y su temporada baja es más alta: su peor mes es mayo, con 46%, cuando en Cabo San Lucas septiembre cae al 37%. La Paz, a dos horas, es otro mercado: tarifa de $2,175, la ocupación más alta de la playa (58%) y la ocupación más pareja del top 10: pasa de 67% en marzo a 47% en septiembre.
El Pacífico de Oaxaca es la sorpresa. Brisas de Zicatela, la zona de Puerto Escondido junto a la playa de surf, es segunda: 57% de ocupación con una tarifa de $3,392, y un septiembre que no baja del 46%. El centro de Puerto Escondido (55%, $469,424) y Huatulco (Crucecita) (50%, $572,972) quedan en los puestos 14 y 13.
En el Caribe, las islas ganan a la Riviera. Isla Mujeres y Holbox tienen menos oferta que Cancún o Tulum y cobran más: $5,463 y $3,929 por noche. Su debilidad es septiembre, cuando caen al 41% y al 37%.
Vallarta y la Riviera Nayarit dependen del invierno más que nadie: Puerto Vallarta pasa del 82% en febrero al 41% en septiembre, y Bucerías (puesto 16), del 83% al 37%. Con 7,924 anuncios, Puerto Vallarta es el mercado de playa más grande del top 10.
Cancún, Playa del Carmen y Tulum: dónde quedaron
| Mercado | Puesto en playa | Ocupación | Tarifa | Ingresos anuales | Anuncios |
|---|---|---|---|---|---|
| Cancún | 11 de 49 | 56% | $2,113 | $429,478 | 6,047 |
| Playa del Carmen | 26 de 49 | 54% | $2,110 | $419,505 | 9,915 |
| Tulum | 27 de 49 | 42% | $2,740 | $422,437 | 9,009 |
| Acapulco | 32 de 49 | 39% | $2,935 | $415,211 | 7,178 |
| Mazatlán | 45 de 49 | 38% | $1,988 | $274,259 | 7,135 |
Con Puerto Vallarta, son los seis mercados de playa con más anuncios, y estos cinco no entran en el top 10. Cancún es el mejor de ellos: tiene la ocupación de un mercado urbano (56%) y, en su peor mes, septiembre, todavía llena 47%, más que cualquier otro mercado del Caribe; pero su tarifa está en la mitad de la de las islas. Playa del Carmen tiene casi 10,000 anuncios y pasa de 80% de ocupación en febrero a 42% en septiembre. Tulum es el caso más claro de exceso de oferta: 9,009 anuncios, 42% de ocupación y en febrero, su mejor mes, solo llega a 54%, la cifra más baja del Caribe. Acapulco y Mazatlán son mercados de turismo nacional, que llenan más en verano y cobran menos.
Ciudad: la CDMX llena, Monterrey cobra, Querétaro es estable
| Puesto | Mercado | Estado | Ocupación | Tarifa | Ingresos anuales | Anuncios | Mejor mes / peor mes |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | San Pedro Garza García | Nuevo León | 56% | $1,915 | $391,841 | 429 | may 62% / ene 52% |
| 2 | Álvaro Obregón | CDMX | 60% | $1,299 | $285,415 | 462 | dic 70% / ene 60% |
| 3 | Benito Juárez | CDMX | 62% | $1,363 | $310,683 | 1,690 | dic 74% / sep 61% |
| 4 | Miguel Hidalgo | CDMX | 65% | $2,407 | $575,264 | 2,965 | feb 79% / sep 62% |
| 5 | Cuauhtémoc | CDMX | 66% | $2,293 | $553,948 | 9,523 | feb 80% / sep 62% |
| 6 | Monterrey | Nuevo León | 53% | $1,396 | $268,483 | 3,490 | dic 58% / ene 48% |
| 7 | Coyoacán | CDMX | 59% | $1,610 | $349,086 | 951 | dic 74% / jul 53% |
| 8 | Mérida | Yucatán | 57% | $1,376 | $287,186 | 4,841 | feb 68% / sep 51% |
| 9 | Guadalajara | Jalisco | 51% | $1,331 | $249,420 | 4,978 | dic 58% / mar 48% |
| 10 | Santiago de Querétaro | Querétaro | 58% | $930 | $196,528 | 2,039 | dic 64% / nov 54% |
Las alcaldías de la CDMX aparecen por separado porque así están en nuestros datos. Fuente: GuestFavorites, octubre de 2025–septiembre de 2026.
La CDMX tiene las ocupaciones más altas de México. Cuauhtémoc (Roma, Condesa, Juárez, Centro) llena el 66% de sus noches y Miguel Hidalgo (Polanco), el 65%; ningún mercado del país pasa de ahí. Ninguna de las cinco alcaldías del top 10 baja del 53% en su peor mes. Cuauhtémoc es, con 9,523 anuncios, el mercado más grande de la categoría y el que más regulación tiene encima (ver abajo). Las alcaldías menos turísticas, Álvaro Obregón y Benito Juárez, quedan por encima en el ranking porque su ocupación cambia todavía menos en el año: Álvaro Obregón va de 70% en diciembre a 60% en enero, y Benito Juárez, de 74% a 61%.
San Pedro Garza García encabeza la categoría porque junta las tres cosas: 56% de ocupación, una tarifa de $1,915 y una ocupación que solo va de 62% en mayo a 52% en enero. Es demanda de negocios de la zona más rica de Monterrey, con apenas 429 anuncios. Monterrey (53%) y Guadalajara (51%) llenan menos que la CDMX, y su mejor mes de la ventana fue junio en tarifa, por el Mundial.
Mérida y Querétaro son las ciudades de calendario más regular fuera de las tres grandes. Mérida tiene 4,841 anuncios y su mejor mes es febrero, como en la playa; Querétaro, la tarifa más baja del top 10 ($930) y una ocupación del 58% que casi no se mueve en el año.
Escapada: Bacalar, San Miguel y las casas de fin de semana
| Puesto | Mercado | Estado | Ocupación | Tarifa | Ingresos anuales | Anuncios | Mejor mes / peor mes |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Bacalar | Quintana Roo | 52% | $3,000 | $564,098 | 499 | feb 61% / sep 35% |
| 2 | Tepoztlán | Morelos | 37% | $3,680 | $490,832 | 666 | dic 41% / jun 31% |
| 3 | Valle de Bravo | Estado de México | 33% | $4,477 | $543,105 | 1,447 | jul 40% / oct 30% |
| 4 | San Miguel de Allende | Guanajuato | 42% | $3,439 | $522,901 | 2,040 | feb 56% / may 38% |
| 5 | Tres de Mayo | Morelos | 36% | $3,935 | $517,433 | 393 | abr 43% / ene 30% |
| 6 | Lomas de Cocoyoc | Morelos | 34% | $4,524 | $561,042 | 411 | ago 44% / ene 27% |
| 7 | Cuernavaca | Morelos | 39% | $2,751 | $391,037 | 1,289 | jul 45% / ene 33% |
| 8 | Jocotepec | Jalisco | 34% | $3,660 | $458,517 | 341 | abr 40% / sep 26% |
| 9 | Santiago | Nuevo León | 28% | $4,330 | $442,109 | 500 | jul 33% / ene 24% |
| 10 | Tequesquitengo | Morelos | 32% | $4,238 | $493,031 | 576 | abr 40% / sep 28% |
Jocotepec y Santiago son municipios completos. Fuente: GuestFavorites, octubre de 2025–septiembre de 2026.
Bacalar es la única escapada que se comporta como un destino de playa: 52% de ocupación, con febrero como mejor mes y septiembre como el peor. Cobra $3,000 por noche, menos que las casas de Morelos, pero llena muchas más noches y por eso queda primera.
Seis de los diez son casas de fin de semana a menos de tres horas de la CDMX o de Monterrey: Tepoztlán, Tres de Mayo, Lomas de Cocoyoc, Cuernavaca y Tequesquitengo, en Morelos, y Santiago, en la sierra de Monterrey. Llenan entre el 28% y el 39% de sus noches, que en la práctica son los viernes, sábados y puentes, y cobran entre $2,751 y $4,524. Su calendario es plano porque los fines de semana existen todo el año. Para un comprador, la ocupación baja no es el problema: el problema es que la casa está vacía cuatro días a la semana y los gastos fijos (alberca, jardín, vigilancia) no.
San Miguel de Allende es la escapada con más oferta (2,040 anuncios) y la de mayor demanda internacional: febrero llega al 56%. Oaxaca de Juárez, en el puesto 11, tiene la ocupación más alta de la categoría después de Bacalar (50%) con una tarifa de $1,991.
El Mundial: la tarifa subió, la ocupación no
En junio de 2026, México recibió 13 partidos del Mundial: cinco en la CDMX, cuatro en Guadalajara y cuatro en Monterrey. En nuestros datos, junio fue el mes de la tarifa más alta del año en las tres ciudades, y no el de más ocupación.
Tarifa media por noche reservada: ingresos entre noches reservadas de cada mes, en pesos. Fuente: GuestFavorites, noviembre de 2025–septiembre de 2026.
| Mercado | Tarifa en junio | Resto del año | Cambio | Ocupación en junio | Resto del año | Ingreso por anuncio en junio |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cuauhtémoc (CDMX) | $3,221 | $2,202 | +46% | 64% | 69% | +31% |
| Miguel Hidalgo (CDMX) | $3,456 | $2,308 | +50% | 63% | 68% | +32% |
| Guadalajara | $2,033 | $1,246 | +63% | 55% | 52% | +77% |
| Zapopan | $2,345 | $1,423 | +65% | 51% | 51% | +73% |
| Monterrey | $2,266 | $1,294 | +75% | 55% | 54% | +80% |
| San Pedro Garza García | $2,672 | $1,834 | +46% | 57% | 58% | +45% |
| Mérida (sin partidos) | $1,232 | $1,388 | −11% | 53% | 60% | −31% |
| Querétaro (sin partidos) | $917 | $931 | −2% | 58% | 59% | −7% |
Resto del año: los demás meses. Ingreso por anuncio: ingresos del mes entre anuncios con disponibilidad, frente a la media mensual del resto del año. Fuente: GuestFavorites.
Tres lecturas:
- La CDMX subió precios y perdió noches. Cuauhtémoc cobró 46% más, pero su ocupación bajó de 69% a 64% frente al resto del año: parte de su demanda habitual (negocios, turismo que evitó el Mundial) no vino. Aun así, cada anuncio ingresó 31% más que en un mes normal.
- Guadalajara y Monterrey ganaron más. Su tarifa subió entre 63% y 75% sin perder ocupación, y el ingreso por anuncio creció entre 73% y 80%. Partían de una tarifa baja, y el Mundial las llevó cerca de la de la CDMX.
- Fue un mes, no un cambio de nivel. En julio la tarifa ya había bajado casi al nivel previo, y en agosto estaba por debajo de la de mayo en las tres ciudades. Y la oferta se adelantó: entre mayo y junio, los anuncios activos crecieron 7% en Cuauhtémoc, 10% en Guadalajara y 10% en Monterrey. Comprar para el próximo gran evento es apostar a un mes.
La regulación, estado por estado
En México no hay una ley federal de rentas vacacionales: las reglas las pone cada estado, y a veces cada municipio. Así están a 20 de octubre de 2026 en los estados del ranking:
| Estado | Mercados del ranking | Registro obligatorio | Límites | ISH en casas y departamentos | Regulación |
|---|---|---|---|---|---|
| CDMX | Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez, Álvaro Obregón, Coyoacán | Sí: padrón de anfitriones | No se renueva el folio con más del 50% de las noches ocupadas; licencia mercantil desde el 4.º inmueble | 5% | Restrictiva |
| Quintana Roo | Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Isla Mujeres, Holbox, Puerto Aventuras, Bacalar | Sí: RETUR-Q, sin él no se puede anunciar | No | 6% | Moderada |
| Oaxaca | Brisas de Zicatela, Puerto Escondido, Huatulco, Oaxaca de Juárez | Sí, en la ley | Hasta 5 inmuebles por anfitrión | 5% | Moderada |
| Nuevo León | San Pedro Garza García, Monterrey, Santiago | Sí, desde mayo de 2026 | No | — | Moderada |
| Guanajuato | San Miguel de Allende | Sí, desde 2020 | No | — | Moderada |
| Jalisco | Puerto Vallarta, Guadalajara, Zapopan, Chapala, Jocotepec | No | En discusión | 5% | Permisiva |
| Baja California Sur | San José del Cabo, Cabo San Lucas, La Paz | No | No | 4% | Permisiva |
| Nayarit | Sayulita, Bucerías, Cruz de Huanacaxtle | No | No | 5% | Permisiva |
| Yucatán, Morelos, Estado de México, Querétaro, Guerrero | Mérida, Tepoztlán, Cuernavaca, Valle de Bravo, Querétaro, Troncones | No | No | — | Permisiva |
ISH: impuesto estatal sobre hospedaje; la tasa aparece donde la confirmamos en la ley vigente. Restrictiva: límites de noches o de inmuebles en vigor; moderada: registro obligatorio con condiciones; permisiva: solo impuestos.
CDMX es el único mercado restrictivo. La reforma de 2024 a la Ley de Turismo obliga a inscribir cada inmueble en el padrón de estanciaeventual.cdmx.gob.mx y prohíbe a las plataformas ofertar anuncios sin folio (Ley de Turismo de la CDMX). El folio dura un año y no se renueva si el inmueble estuvo ocupado más del 50% de las noches, es decir, más de 182. Desde el cuarto inmueble, el anfitrión necesita además licencia de establecimiento mercantil. El padrón abrió en mayo de 2026, y en agosto el gobierno dio a quienes ya operan hasta diciembre para completar el registro (Expansión). Airbnb y cientos de anfitriones tienen amparos, pero solo protegen a quien los presentó. Lo analizamos colonia por colonia en Tope de 182 noches en CDMX.
Quintana Roo controla el registro, no la cantidad. Desde la reforma de 2024 a la Ley de Turismo estatal, cada anfitrión necesita su constancia del Registro Estatal de Turismo (RETUR-Q), y las plataformas no pueden anunciar a quien no la tenga (Ley de Turismo de Quintana Roo). Desde diciembre de 2025 también exige la constancia fiscal estatal (COFE) por inmueble. El ISH para casas, departamentos y villas es del 6%, el más alto de los estados del ranking, y las plataformas lo retienen (Ley del Impuesto al Hospedaje). Tulum suma una licencia municipal por cuarto y un derecho de saneamiento ambiental por noche.
Oaxaca tiene un tope de inmuebles en la ley. La Ley de Turismo de 2025 crea un padrón de anfitriones y plataformas y limita a cinco los inmuebles por anfitrión (Ley de Turismo de Oaxaca). No hemos encontrado que el padrón esté operando.
Jalisco es el riesgo a vigilar. Hoy solo cobra el ISH del 5%. Pero el 25 de mayo de 2026 una comisión del Congreso aprobó una reforma que permitiría declarar “áreas de impacto turístico”, donde no se darían registros nuevos y los inmuebles existentes no podrían pasar de 90 noches al año (Congreso de Jalisco). Falta el voto del Pleno.
Los Cabos y la Riviera Nayarit son los mercados grandes con menos reglas: ISH del 4% en Baja California Sur (Gobierno de BCS) y del 5% en Nayarit (Ley de Ingresos de Nayarit 2026), sin registro ni tope. Nuevo León aprobó en mayo de 2026, antes del Mundial, una ley que obliga a registrar anfitriones y plataformas, pero el registro todavía no funciona.
En todo el país, las plataformas retienen impuestos federales al anfitrión persona física: 4% de ISR y 8% de IVA si da su RFC, y 20% de ISR y 16% de IVA si no lo da (SAT). Desde abril de 2026, además, el SAT tiene acceso en tiempo real a los registros de las plataformas.
Metodología
Fuente y ventana. Datos de anuncios de Airbnb de GuestFavorites, solo alojamientos enteros, de octubre de 2025 a septiembre de 2026.
Qué medimos.
- La ocupación es el porcentaje de noches disponibles que se reservaron, contando solo los anuncios con alguna reserva.
- La tarifa es el precio medio por noche reservada, en pesos y después de descuentos por estancia.
- Los ingresos anuales son un potencial: ocupación × tarifa × 365.
- Los anuncios activos son los que tuvieron disponibilidad en septiembre de 2026.
- La estacionalidad compara la ocupación del mejor y del peor mes. Cabo San Lucas, por ejemplo, llena 65% de sus noches en febrero y 37% en septiembre; Querétaro, 64% en diciembre y 54% en noviembre. Cuanto más se parecen los dos meses, más estable es el mercado.
Qué es un mercado. Usamos localidades (Cancún, Puerto Escondido, Cuauhtémoc) con 300 o más anuncios activos. Donde ninguna localidad del municipio llega a 300, usamos el municipio completo; así entran Holbox (Lázaro Cárdenas), Troncones (La Unión) o la Costalegre (La Huerta), y ningún anuncio se cuenta dos veces. Quedan 129 mercados. Cada uno está asignado a una categoría: playa (49), ciudad (46) o escapada (34).
La fórmula. Dentro de cada categoría, cada medida se convierte en un percentil, y la puntuación, de 0 a 100, pondera:
- 45%: ingresos anuales por anuncio.
- 35%: ocupación.
- 20%: estabilidad (cuanto más se parecen el mejor y el peor mes, mejor puntuación).
La regulación no entra en la puntuación. Tampoco calculamos rentabilidad (yield), porque el precio de compra cambia de una calle a otra. Para un departamento o una casa concretos, la calculadora de ingresos de Airbnb estima lo que ingresaría, y con su precio y sus costos sale la rentabilidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la mejor ciudad para invertir en Airbnb en México en 2026?
Depende del tipo de destino. Con datos de GuestFavorites de octubre de 2025 a septiembre de 2026, en playa es San José del Cabo (54% de ocupación y $1,456,477 MXN de ingresos anuales estimados por anuncio); en ciudad, San Pedro Garza García (56% y $391,841) seguido de las alcaldías Álvaro Obregón, Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc, en la CDMX; y en escapada, Bacalar (52% y $564,098).
¿Cuál es el mercado con mayor ocupación de Airbnb en México?
Entre los 129 mercados con al menos 300 anuncios activos, la alcaldía Cuauhtémoc, en la CDMX, con 66% de ocupación, seguida de Miguel Hidalgo (65%) y Benito Juárez (62%). En playa, la más alta es La Paz (58%). La mediana de los 129 mercados es del 46%.
¿Conviene invertir en Airbnb en Tulum?
Los datos piden cautela. Tulum tiene 9,009 anuncios activos y 42% de ocupación, la más baja de los grandes mercados del Caribe, con ingresos anuales estimados de $422,437 por anuncio. Ocupa el puesto 27 de 49 mercados de playa, por detrás de Cancún (56%) y de Isla Mujeres y Holbox, que tienen menos oferta y tarifas más altas.
¿Cuánto subieron los precios de Airbnb durante el Mundial 2026?
En junio de 2026, la tarifa media por noche reservada subió 46% en Cuauhtémoc (CDMX), 63% en Guadalajara y 75% en Monterrey frente al resto del año. La ocupación no subió: bajó de 69% a 64% en Cuauhtémoc y se mantuvo en Guadalajara y Monterrey. En julio la tarifa ya había vuelto cerca de su nivel previo.
¿Qué ciudades de México regulan Airbnb?
A 20 de octubre de 2026, la Ciudad de México es la más restrictiva: exige registrar cada inmueble, no renueva el folio si estuvo ocupado más de 182 noches al año y pide licencia mercantil desde el cuarto inmueble. Quintana Roo (Cancún, Playa del Carmen, Tulum) obliga a tener el registro estatal RETUR-Q para poder anunciar, y Oaxaca limita a cinco los inmuebles por anfitrión. Los Cabos, Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit solo cobran el impuesto sobre hospedaje, aunque Jalisco discute límites de 90 noches en zonas turísticas.
Sobre el autor
Gabriel Schammah
Gabriel Schammah es fundador y CEO de GuestFavorites, una plataforma que ayuda a anfitriones y administradores de rentas vacacionales a optimizar sus ingresos con datos de mercado de Airbnb.
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