Las 20 mejores ciudades para invertir en Airbnb en España (2026)

Según los datos de GuestFavorites de octubre de 2025 a septiembre de 2026, la mejor ciudad de España para invertir en Airbnb es Palma, con un 73% de ocupación, un ADR (average daily rate, tarifa media por noche) de 357 € y 95.620 € de ingresos anuales por anuncio. Le siguen Barcelona, que llena el 78% de sus noches, y Yaiza, en Lanzarote, el mercado más estable del país. Pero el dato que más pesa en este ranking no es de ingresos: 14 de los 20 primeros municipios no admiten pisos turísticos nuevos, Palma incluida, y las licencias de Barcelona caducan en 2028. Por eso, además de comparar 175 municipios con al menos 300 anuncios activos, hemos puesto junto a cada uno lo que dice su regulación.

El ranking: las 20 mejores ciudades para Airbnb en España

Municipios completos, no solo el casco urbano. Ingresos anuales estimados para un anuncio disponible todo el año (ocupación × ADR × 365). Anuncios activos en septiembre de 2026. Regulación a 20 de octubre de 2026: restrictiva, sin licencias nuevas en la práctica; moderada, licencias nuevas posibles con límites por zona o tipo de acceso; permisiva, sin limitación municipal. *Sin limitación municipal localizada, no confirmada en fuente oficial. Cada ciudad enlaza a su página de ocupación en GuestFavorites. Fuente: GuestFavorites, octubre 2025–septiembre 2026.

Sant Josep de sa Talaia (212.723 €) y Santa Eulària des Riu (191.746 €), en Ibiza, quedan fuera del gráfico, por encima del eje. Fuente: GuestFavorites, octubre 2025–septiembre 2026.

Metodología

Fuente y ventana. Son datos de anuncios de Airbnb de GuestFavorites de los doce meses cerrados entre octubre de 2025 y septiembre de 2026, solo de viviendas enteras.

Qué medimos.

• La ocupación es el porcentaje de noches disponibles que se reservaron, contando solo los anuncios con alguna reserva.
• El ADR (average daily rate, tarifa media por noche) es el precio medio por noche reservada, después de los descuentos por estancia.
• Los ingresos anuales son un potencial: ocupación × ADR × 365, lo que ingresaría un anuncio disponible todo el año. Un anuncio que cierra en invierno ingresa menos.
• Los anuncios activos son los que tuvieron disponibilidad en septiembre de 2026.
• La estacionalidad mide cuánto cambia la ocupación entre el mejor y el peor mes del año.
• El crecimiento de la oferta compara los anuncios activos de septiembre de 2026 con los de septiembre de 2025.

Filtros. Usamos municipios con 300 o más anuncios activos: quedan 175. Con menos anuncios, unas pocas villas pueden disparar la media. Además, cada provincia coloca como máximo tres municipios en el top 20. Sin ese tope, diez de los veinte puestos serían de Baleares, y la lista diría más de Mallorca que de España.

La fórmula. Cada métrica se convierte en un percentil dentro de los 175 municipios, para que un valor extremo (el ADR de 878 € de Sant Josep, en Ibiza) no decida el orden por sí solo. La puntuación, de 0 a 100, pondera:

• 40%: ingresos anuales por anuncio.
• 30%: ocupación.
• 20%: estabilidad estacional (cuanto más se parecen la ocupación del mejor y la del peor mes, mejor puntuación).
• 10%: crecimiento de la oferta (menos anuncios nuevos, menos competencia).

Por qué no calculamos la rentabilidad (yield). El ranking compara cómo rinde el alquiler turístico en cada mercado, no cuánto cuesta entrar en él. El precio de compra cambia de una calle a otra, y entre una vivienda con licencia y otra sin ella. Un yield calculado con el precio medio del municipio no describiría ningún piso real, y repetir el mismo yield en todas las filas no ayuda a decidir. Por eso la rentabilidad se calcula vivienda a vivienda: la calculadora de ingresos de Airbnb estima lo que ingresaría un piso concreto, y con su precio de compra y sus costes sale el yield. Las cifras del ranking son ingresos brutos, antes de comisiones, costes e impuestos. La regulación no entra en la puntuación: va en una columna aparte, verificada a 20 de octubre de 2026 con boletines oficiales y prensa.

Los 10 primeros, uno a uno

1. Palma: el ingreso más alto, en el mercado más cerrado

Palma saca un 73% de ocupación con un ADR de 357 €, lo que da 95.620 € al año por anuncio, casi el triple de la mediana. Tiene, además, una estacionalidad moderada para una isla: 84,6% en julio y 51,4% en enero. Alcúdia pasa del 87,9% en agosto al 36,7% en enero, y Pollença, del 87,0% en julio al 29,3% en enero. La cifra tiene truco. Palma prohíbe el alquiler turístico en edificios plurifamiliares, es decir, en bloques de pisos, desde 2018. Por eso sus 587 anuncios activos son, sobre todo, casas unifamiliares, y eso explica un ADR tan alto. El Decreto-ley balear 4/2025 extendió esa prohibición a todas las islas, y la moratoria de plazas turísticas nuevas sigue vigente (Última Hora, febrero de 2026). La oferta cayó un 9,6% en un año, de 649 a 587 anuncios.

Para quién encaja: para quien compra una casa con licencia ya concedida y puede pagar su precio. No es un mercado para un primer inversor.

→ Ver ocupación, ADR e ingresos de Airbnb en Palma

2. Barcelona: la gran ciudad con más ocupación, con fecha de caducidad

Barcelona tiene un 78% de ocupación, un ADR de 257 € y 72.870 € al año. Es el mercado urbano más fuerte del país y uno de los menos estacionales: su mejor mes es octubre (86,5%) y el peor, diciembre (59,3%). Tiene 7.038 anuncios activos y una oferta prácticamente plana, con un +2,0% en un año. El riesgo es regulatorio, y es total. El Ayuntamiento no renovará las 10.101 licencias vigentes, que caducan en noviembre de 2028, y el Tribunal Constitucional avaló la ley catalana en la sentencia 64/2025. Las elecciones municipales de 2027 podrían cambiarlo, pero hoy es lo que hay.

Para quién encaja: para quien ya tiene licencia y quiere aprovechar los dos años que le quedan. Comprar hoy para explotarlo como piso turístico es apostar contra el calendario.

→ Ver ocupación, ADR e ingresos de Airbnb en Barcelona

3. Yaiza (Lanzarote): el mercado más estable de España

Yaiza, el municipio al que pertenece Playa Blanca, tiene un 77% de ocupación, un ADR de 213 € y 59.980 € al año. Su dato diferencial es la estabilidad: el mejor mes es febrero (84,4%) y el peor, mayo (66,6%). Ningún otro de los 175 municipios tiene menos diferencia entre su mejor y su peor mes. Es el calendario invertido de Canarias, que llena cuando la Península se vacía. Su oferta creció un 2,7%, hasta 1.967 anuncios. La Ley canaria 6/2025 exige que el planeamiento municipal habilite expresamente la vivienda vacacional, y hasta entonces no se admiten viviendas vacacionales nuevas. Las existentes tienen un régimen transitorio de cinco años, prorrogable a diez. El Ministerio de Vivienda revocó 563 registros en Yaiza (La Voz de Lanzarote, febrero de 2026).

Para quién encaja: para quien busca ingresos regulares todo el año y compra una vivienda ya registrada.

→ Ver ocupación, ADR e ingresos de Airbnb en Yaiza

4. Tías (Lanzarote): la mayor ocupación del ranking

Tías, con Puerto del Carmen, tiene la ocupación más alta de los 175 municipios: 78,4%. Su ADR es más bajo que el de Yaiza (159 €), así que ingresa 45.516 € al año. El calendario es el mismo: febrero en el 86,8% y mayo en el 67,0%. La oferta bajó un 1,7%, hasta 1.712 anuncios, y el Ministerio revocó 570 registros (La Voz de Lanzarote). El Ayuntamiento aprobó en agosto un plan de comprobación y control de viviendas vacacionales. Se le aplica la misma ley canaria que a Yaiza: sin planeamiento que la habilite, no hay vivienda vacacional nueva.

Para quién encaja: para quien prioriza llenar noches antes que cobrar más por ellas, con una vivienda ya registrada.

→ Ver ocupación, ADR e ingresos de Airbnb en Tías

5. Madrid: el mercado más grande, con el centro cerrado

Madrid es el mayor mercado del ranking, con 12.091 anuncios activos. Tiene un 75% de ocupación, un ADR de 173 € y 47.541 € al año. Es el mercado más urbano de la lista: su mejor mes es octubre (86,5%) y el peor, agosto (65,7%), el mes en que la ciudad se vacía. De los 175 municipios, solo Yaiza y Tías tienen menos diferencia entre su mejor y su peor mes. El Plan Reside, aprobado en 2025, prohíbe las viviendas turísticas en edificios residenciales del centro. Fuera del centro solo las admite en edificio completo o en bajos y primeros con acceso independiente. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid admitió un recurso contra el plan (Europa Press, octubre de 2025). El Ayuntamiento habla de una caída del 40% de pisos turísticos entre agosto de 2024 y mayo de 2026; en Airbnb, los anuncios activos crecieron un 3,5%. No miden lo mismo, porque nuestros datos cuentan cualquier anuncio de vivienda entera con disponibilidad, tenga o no licencia.

Para quién encaja: para quien busca liquidez y demanda de negocios. La opción realista fuera del centro es un bajo con acceso propio.

→ Ver ocupación, ADR e ingresos de Airbnb en Madrid

6. Alcúdia: verano de récord, invierno de pueblo

Alcúdia tiene un 73% de ocupación, un ADR de 311 € y 82.484 € al año. La media esconde un calendario extremo: un 87,9% en agosto y un 36,7% en enero. Es el mercado de Baleares que más oferta pierde, con un −13,1% en un año (de 1.510 a 1.312 anuncios), en plena moratoria. No hemos encontrado normas municipales propias. Se le aplican la moratoria balear de plazas turísticas nuevas y la prohibición en bloques de pisos del Decreto-ley 4/2025.

Para quién encaja: para quien puede vivir con un ingreso concentrado en cinco meses y tiene una casa unifamiliar con licencia y plazas turísticas reconocidas.

→ Ver ocupación, ADR e ingresos de Airbnb en Alcúdia

7. Pollença: el ingreso más alto del top 20 y el calendario más extremo

Pollença es el municipio del top 20 que más ingresa: 99.752 € al año, con un 76% de ocupación y un ADR de 358 €. También es el más estacional del top 10: un 87,0% en julio y un 29,3% en enero. La oferta cayó un 7,1%, hasta 2.208 anuncios. Según el propio Ayuntamiento en 2023, el núcleo urbano está declarado zona turística madura y no puede autorizar plazas nuevas; no hemos podido verificar que esa declaración siga vigente. Se le aplican, además, la moratoria balear y el Decreto-ley 4/2025.

Para quién encaja: para el inversor de villa vacacional de temporada alta, con licencia en regla.

→ Ver ocupación, ADR e ingresos de Airbnb en Pollença

8. L’Hospitalet de Llobregat: la Barcelona más barata, también con fecha de cierre

L’Hospitalet tiene un 77% de ocupación, un ADR de 164 € y 46.142 € al año. Funciona como prolongación de Barcelona, con el mismo calendario: su mejor mes es octubre (86,1%) y el peor, diciembre (56,6%). Es el mercado del top 20 donde más crece la oferta: +18,5%, de 577 a 684 anuncios. Ese crecimiento choca con la regulación. En octubre de 2025, el pleno acordó dejar caducar en 2028 sus 522 licencias sin renovarlas (NacióDigital), con lo que se suma a Barcelona, Cornellà y Esplugues. Que haya más anuncios que licencias apunta a oferta sin licencia, que es la primera en caer cuando aprieta la inspección.

Para quién encaja: para casi nadie como compra nueva. Es una señal de demanda, no una oportunidad.

→ Ver ocupación, ADR e ingresos de Airbnb en L’Hospitalet

9. Málaga: demanda de gran ciudad con calendario de costa

La ciudad de Málaga tiene un 76% de ocupación, un ADR de 147 € y 40.685 € al año, con 7.755 anuncios. Es el segundo mercado urbano por tamaño, por detrás de Madrid. El verano manda (87,8% en agosto), pero enero se sostiene en el 55,5%, y la oferta está plana (−0,3%). El Ayuntamiento suspendió las licencias de viviendas turísticas nuevas en todo el municipio desde agosto de 2025, por un máximo de tres años o hasta que se modifique el plan general de urbanismo (Hosteltur). En julio de 2026 amplió la suspensión a hoteles y apartamentos turísticos en suelo residencial (El Español). Para ver los municipios de la provincia, está la página de mejores mercados de Málaga.

Para quién encaja: para quien compra con licencia en un mercado urbano con temporada baja aceptable.

→ Ver ocupación, ADR e ingresos de Airbnb en Málaga

10. Adeje (Tenerife): sur de Tenerife, calendario de invierno

Adeje, con Costa Adeje, tiene un 72% de ocupación, un ADR de 178 € y 46.853 € al año, con 3.437 anuncios. Como Lanzarote, llena en invierno (87,2% en febrero) y baja en mayo (56,2%). La oferta está estable (+0,9%). Su plan general de urbanismo, de 2008, no habilita el uso turístico en suelo residencial, así que no se pueden obtener licencias nuevas mientras no se modifique. La fuente que lo dice no es municipal, y no hemos localizado una ordenanza posterior. También se le aplica la ley canaria 6/2025.

Para quién encaja: para quien busca demanda invernal europea con una vivienda ya registrada.

→ Ver ocupación, ADR e ingresos de Airbnb en Adeje

Ocupación mensual sobre noches disponibles de anuncios con reservas. Palma cae al 51,4% en enero; Yaiza toca fondo en mayo, con un 66,6%; Madrid, en agosto, con un 65,7%. Fuente: GuestFavorites, octubre 2025–septiembre 2026.

Del 11 al 20

*Sin limitación municipal localizada, no confirmada en fuente oficial. Mejor y peor mes: su ocupación, redondeada. Oferta: anuncios activos en septiembre de 2026 frente a septiembre de 2025. Fuente: GuestFavorites, octubre 2025–septiembre 2026.

Sevilla es la gran ciudad de la lista con más margen para abrir pisos turísticos nuevos. Su límite por barrio cierra el casco antiguo, pero deja abiertos 94 barrios. Tiene una particularidad de calendario: el peor mes es julio (50,4%), por el calor, y el mejor, octubre. València y Alicante tienen mejor ocupación que Sevilla, pero hoy no dan licencias nuevas en la práctica (València, Alicante).

Los que se quedan fuera por el tope de provincia

El tope de tres municipios por provincia deja fuera del top 20 a mercados que, por puntuación, estarían dentro:

• Mallorca e Ibiza. Sóller (84.478 €), Santanyí (93.992 €) y Sant Josep de sa Talaia (212.723 €, con un ADR de 878 €) superan a varios del top 20. Les afecta la misma moratoria balear.
• Costa del Sol. Marbella tiene 71.115 € y 6.129 anuncios; Benalmádena, un 72,6% de ocupación; Mijas y Estepona, más de 47.000 € al año.

Si te interesa una provincia concreta, la página de mejores mercados ordena todos sus municipios: Illes Balears, Málaga, Alicante o Las Palmas.

Mercados emergentes

Hay muy pocos municipios grandes donde la oferta crezca sin que caiga la ocupación. Con el criterio de una oferta un 5% mayor que hace un año y una ocupación por encima de la mediana (64,1%), destacan dos:

• Nerja: un +8,6% de anuncios (2.833) con un 69,8% de ocupación y 39.725 € al año.
• Sitges: un +5,1% (906 anuncios), con un 67,0% de ocupación y 57.465 € al año, gracias a un ADR de 235 €.

No hemos verificado su regulación para este texto. Antes de comprar en cualquiera de los dos, hay que pedir al ayuntamiento el informe de compatibilidad urbanística. El crecimiento de L’Hospitalet (+18,5%) no lo contamos como emergente: crece hacia una prohibición.

Mercados a evitar o con cautela

Mucha oferta nueva y ocupación por debajo de la mediana. Los Alcázares, en el Mar Menor, sumó un 38,2% más de anuncios en un año y su ocupación es del 63,8%. Torre Pacheco (+11,3%), Toledo (+11,0%, 56,3% de ocupación), Burgos (+15,7%) y Salamanca (+8,4%, 52,2%) siguen el mismo patrón: la oferta crece más deprisa que la demanda.

Costa de Cádiz. Conil de la Frontera (53,9%), Chiclana (55,8%) y Tarifa (57,9%) tienen más de 1.600 anuncios cada uno y una ocupación anual entre las más bajas: en el 25% inferior de los 175 municipios.

Ciudades monumentales con ADR bajo. Córdoba (53,0% y 23.578 € al año) y Granada (60,9% y 25.574 €) tienen demanda turística, pero con un ADR de 122 € y 115 €, respectivamente, sus ingresos quedan entre los más bajos: en el 25% inferior de los 175 municipios, por debajo de 28.810 €. Torrevieja, con 3.609 anuncios y un ADR de 95 €, ingresa 22.663 € al año.

Regulación con fecha. En Barcelona y L’Hospitalet las licencias caducan en 2028. Comprar ahí para alquiler turístico es pagar por un activo con fecha de fin.

La regulación estatal que afecta a todos

Por encima de las normas municipales y autonómicas, en 2026 hay cuatro piezas estatales:

• IVA del 10%. El Real Decreto-ley 29/2026 haría tributar al 10% el alquiler de vivienda amueblada de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida. A 20 de octubre, la Diputación Permanente no lo había votado y no hay fecha oficial. Un decreto casi idéntico, el RDL 26/2026, fue derogado el 2 de octubre. Hemos calculado cuánto supone en diez ciudades en IVA del 10% en pisos turísticos: cuánto cuesta en 10 ciudades. En Canarias no se aplica el IVA, sino su impuesto propio, el IGIC.
• IBI. El mismo decreto permite a los ayuntamientos, en zonas tensionadas, aplicar un recargo del IBI de hasta el 150% a las viviendas turísticas. Cada ayuntamiento decide si lo aplica.
• Comunidades de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio necesita la aprobación de tres quintos de los propietarios (Legal Today). No afecta a las que ya funcionaban.
• Registro Único. El registro estatal obligatorio desde julio de 2025 fue anulado en parte por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, por falta de competencia del Estado. Se mantiene la Ventanilla Única Digital, por la que las plataformas envían los datos.

Las elecciones generales del 29 de noviembre pueden cambiar las normas estatales, y las municipales y autonómicas de 2027, las locales y autonómicas.

Qué hacer con este ranking

1. Separa la demanda de la licencia. Los mejores mercados por datos son, casi todos, los más cerrados. Lo que tiene valor es la vivienda con licencia en regla, y eso ya se refleja en su precio.
2. Mira el peor mes, no la media. Yaiza y Pollença tienen ocupaciones medias parecidas, pero en su peor mes Yaiza llena el 66,6% de sus noches y Pollença, el 29,3%. Son dos negocios distintos.
3. Baja al barrio. Una media municipal mezcla zonas que se comportan de forma muy distinta. Cada página de ocupación enlazada muestra sus submercados, y la página de España compara todos los mercados.
4. Haz números con tu piso. Con la calculadora de ingresos, introduce la dirección, las habitaciones y la capacidad, y compara con el precio de compra.
5. Compara con la media del país. Nuestras estadísticas de Airbnb en España dan la ocupación, la tarifa y los ingresos de todo el país, mes a mes y por comunidad autónoma.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la mejor ciudad para invertir en Airbnb en España en 2026?

Según los datos de GuestFavorites de octubre de 2025 a septiembre de 2026, Palma, con un 73% de ocupación, un ADR de 357 € y 95.620 € de ingresos anuales estimados por anuncio. Le siguen Barcelona (78%, 72.870 €) y Yaiza, en Lanzarote (77%, 59.980 €). Las tres tienen una regulación restrictiva: no admiten pisos turísticos nuevos, así que solo se puede comprar una vivienda que ya tenga licencia.

¿Cuál es la ciudad con mayor ocupación de Airbnb en España?

Entre los municipios con al menos 300 anuncios activos, Tías (Lanzarote), con un 78,4% de ocupación entre octubre de 2025 y septiembre de 2026. Entre las grandes ciudades, Barcelona, con un 77,7%, por delante de Málaga (75,8%) y Madrid (75,3%). La mediana de los 175 municipios analizados es del 64,1%.

¿Es rentable un piso turístico en Madrid en 2026?

La demanda acompaña: Madrid tiene un 75% de ocupación, un ADR de 173 € y 47.541 € de ingresos anuales estimados para un anuncio disponible todo el año, con 12.091 anuncios activos. La rentabilidad depende del precio de compra y de los costes, que no entran en este ranking. Y el Plan Reside ya no permite pisos turísticos nuevos en edificios residenciales del centro; fuera del centro, solo en edificio completo o en bajos y primeros con acceso independiente.

¿Qué ciudades restringen los pisos turísticos?

De los 20 primeros municipios del ranking, 14 no admiten pisos turísticos nuevos en la práctica: Palma, Alcúdia y Pollença (moratoria balear), Barcelona y L’Hospitalet (licencias que caducan en 2028), Madrid (Plan Reside), Málaga y Alicante (suspensiones municipales), València (solo bajos y primeros), Bilbao (zona tensionada) y Yaiza, Tías, Adeje y San Bartolomé de Tirajana (ley canaria 6/2025). Sevilla, Girona y Fuengirola tienen límites por barrio o por tipo de acceso.

¿Cuánto gana un piso turístico en Barcelona?

Un anuncio de Airbnb en Barcelona disponible todo el año ingresa de media unos 72.870 € al año: un 78% de ocupación con un ADR de 257 €, según datos de GuestFavorites de octubre de 2025 a septiembre de 2026. Las licencias vigentes caducan en noviembre de 2028 y el Ayuntamiento no las renovará.

¿Pagan IVA los pisos turísticos en 2026?

Si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, el alquiler de vivienda amueblada de 30 noches o menos tributará al 10% de IVA desde el 1 de diciembre de 2026. A 20 de octubre, la convalidación en la Diputación Permanente seguía pendiente y sin fecha oficial. En Canarias no se aplica el IVA, sino el IGIC, el impuesto canario.