Meilleures villes pour investir en Airbnb en France (2026)

Avec les données GuestFavorites d’octobre 2025 à septembre 2026, les meilleures communes de France pour la location saisonnière sont Paris en ville (73 % d’occupation, 61 745 € de revenu annuel estimé par logement), Porto-Vecchio en bord de mer (72 % et 63 984 €) et Courchevel à la montagne (58 % et 118 390 €). Nous les classons séparément parce qu’elles ne jouent pas le même jeu : un studio à Lille se loue toute l’année à 96 € la nuit, un chalet à Courchevel se loue surtout en février à 555 €. Le second enseignement tient en une phrase : les villes qui se remplissent le mieux sont aussi celles qui ferment la porte aux nouvelles résidences secondaires, alors que la plupart des stations de ski restent ouvertes.

L’essentiel

• La ville remplit, la montagne rapporte. Le taux d’occupation médian est de 62 % dans les 116 villes étudiées, contre 58 % en bord de mer et 53 % à la montagne. Mais le revenu annuel médian est de 30 395 € à la montagne, 27 691 € en bord de mer et 17 822 € en ville, parce que la nuit y coûte deux fois plus cher.
• Le pire mois change tout. En janvier, une ville médiane remplit encore 48 % de ses nuits. Une commune de bord de mer tombe à 28 %. La montagne descend à 29 % en novembre.
• Paris reste à part. C’est la seule commune de métropole qui remplit plus de 60 % de ses nuits même au pire mois (62 % en janvier). Mais le nombre d’annonces actives y a baissé de 6,5 % en un an, et une résidence principale n’y est louable que 90 nuits par an.
• Six des dix premières villes sont restrictives. Paris, Neuilly-sur-Seine, Bayonne, Bordeaux, Marseille et Lyon exigent une compensation pour louer une résidence secondaire. À la montagne, six des dix premières communes ne demandent qu’une déclaration en mairie.
• Cannes déçoit. C’est le plus grand marché de France après Paris (10 236 annonces), mais il ne remplit que 51 % de ses nuits et finit 70e sur 199 communes de bord de mer.

Ville : le top 10

Taux d’occupation, prix moyen par nuit et revenu annuel d’octobre 2025 à septembre 2026, logements entiers. Pour ne pas laisser la petite couronne prendre tout le classement, l’Île-de-France compte comme une seule zone : trois communes au plus, comme chaque département.

Les villes ont le calendrier le plus régulier de France. Rennes en est le meilleur exemple : son pire mois est juillet, quand les étudiants et les salons partent, et il remplit encore 60 % de ses nuits. Clichy et Neuilly-sur-Seine profitent de la clientèle d’affaires de La Défense et des voyageurs qui ne trouvent pas à Paris. Nice, Marseille et Bayonne, elles, vivent surtout de l’été : Bayonne passe de 87 % d’occupation en août à 53 % en janvier.

Mer : le top 10

Porto-Vecchio gagne parce qu’il cumule une nuit chère et une saison longue : 245 € la nuit en moyenne, 87 % des nuits réservées en août et encore 46 % en janvier, le meilleur pire mois de la Corse. Une résidence secondaire y demande une autorisation personnelle, sans compensation, mais la commune ne la délivre que jusqu’au 31 décembre 2026.

La côte basque place trois communes dans le top 10 : Biarritz, Bidart et Anglet. Anglet remplit 72 % de ses nuits, autant que Porto-Vecchio, et Bidart a le meilleur mois du top 10 (90 % en août). Mais les trois font partie des 24 communes de la Communauté d’agglomération Pays Basque où louer une résidence secondaire exige, depuis le 1er mars 2023, de transformer en logement un local d’une surface équivalente. Le Conseil d’État a validé ce dispositif le 11 juin 2026.

Ramatuelle, à côté de Saint-Tropez, affiche le revenu le plus élevé de France, 182 379 € par logement, parce que ses villas se louent 792 € la nuit en moyenne. Ce chiffre décrit un marché de villas de luxe, pas un deux-pièces. Saint-Paul, à La Réunion, est l’exception du classement : l’été austral la remplit à 84 % en novembre et son pire mois, juin, reste à 59 %.

Montagne : le top 10

Courchevel rapporte 118 390 € par logement et par an, le plus haut revenu de toutes les stations, avec une nuit à 555 € en moyenne. Il remplit 77 % de ses nuits en février et 37 % en novembre. À la mairie, il suffit de déclarer le logement : aucune autorisation de changement d’usage n’a été trouvée. Tignes et Val d’Isère, qui auraient leur place dans le top 10, n’y figurent pas parce que la Savoie a déjà trois communes devant elles.

La montagne a deux saisons, et c’est ce qui sépare le haut du classement du reste. Chamonix et Les Houches ont leur meilleur mois en août, pas en février : l’été de l’alpinisme et de la randonnée remplit plus que l’hiver. Les stations qui ne vivent que du ski, comme Montgenèvre ou Les Deux Alpes, tombent sous 30 % en novembre.

Pour le détail station par station, avec la part du revenu faite l’hiver et une comparaison avec la Suisse et l’Italie, lisez nos meilleures stations de ski pour investir en Airbnb.

Comment nous avons construit ces classements

• Les données. Ce sont les chiffres affichés sur les pages de taux d’occupation de GuestFavorites, extraits le 24 octobre 2026, pour les logements entiers seulement, d’octobre 2025 à septembre 2026.
• Le taux d’occupation est la part des nuits réservées parmi les nuits disponibles des annonces qui ont reçu au moins une réservation.
• Le prix moyen par nuit (ADR, average daily rate) est le prix moyen d’une nuit réservée, après les réductions à la semaine ou au mois.
• Le revenu annuel est le taux d’occupation × le prix moyen par nuit × 365 : c’est ce que rapporte un logement disponible toute l’année.
• Les annonces actives sont celles qui avaient des disponibilités en septembre 2026. L’évolution sur un an compare septembre 2026 à septembre 2025.
• Le meilleur et le pire mois sont les mois au taux d’occupation le plus haut et le plus bas.
• Le seuil. Nous gardons les communes d’au moins 300 annonces actives : il y en a 413. Nous les avons réparties en 116 villes, 199 communes de bord de mer et 75 de montagne. Les 23 villages et petites villes de l’intérieur (Sarlat, Uzès, Beaune…) ne sont pas classés. Les grandes villes du littoral, comme Nice ou Marseille, comptent comme des villes.
• Le score, sur 100, est une moyenne pondérée des rangs en percentile de chaque commune à l’intérieur de son type : 40 % revenu annuel, 30 % taux d’occupation, 20 % régularité (l’écart entre le meilleur et le pire mois, plus il est petit, mieux c’est) et 10 % concurrence (moins d’annonces nouvelles sur un an, mieux c’est).
• Le plafond. Trois communes au plus par département dans chaque classement, et l’Île-de-France compte comme un seul département. Sans ce plafond, la Savoie et la Haute-Savoie prendraient les dix places du top 10 montagne.
• Pas de rendement. Nous n’avons pas les prix d’achat des logements, donc nous ne calculons pas de rentabilité en pourcentage. Pour l’obtenir, divisez le revenu annuel, moins vos charges, par votre prix d’achat.

Rentabilité Airbnb ville par ville : les 14 villes les plus recherchées

Ce sont les villes pour lesquelles nos lecteurs cherchent le plus souvent « rentabilité Airbnb ». Le tableau donne leur type, leurs chiffres sur les douze derniers mois et l’évolution du nombre d’annonces actives en un an.

Les cinq villes où le nombre d’annonces a le plus baissé, Marseille, Montpellier, Lille, Paris et Bordeaux, appliquent toutes la compensation ou des quotas. À l’inverse, Nice, où le nombre d’annonces a augmenté de 4,0 %, délivre encore une autorisation sans compensation à chaque propriétaire.

Rentabilité Airbnb à Paris

Un logement entier à Paris remplit 73 % de ses nuits et se loue 233 € la nuit, soit 61 745 € par an s’il est disponible toute l’année. C’est le meilleur score de nos 116 villes, et Paris garde 62 % d’occupation en janvier. Le problème est l’accès. Depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale ne peut être louée que 90 nuits par an, et non plus 120. Une résidence secondaire exige une autorisation de changement d’usage avec compensation dans le même quartier, à raison d’une à trois fois la surface selon l’arrondissement (règlement municipal de 2025). Le PLU bioclimatique interdit en plus les nouveaux meublés de tourisme dans le centre. À 90 nuits et 233 € la nuit, une résidence principale rapporte au mieux environ 21 000 € par an.

Rentabilité Airbnb à Nice

Nice remplit 70 % de ses nuits à 154 € et rapporte 39 458 € par an, le deuxième revenu des grandes villes après Paris. C’est une ville d’été : 84 % des nuits réservées en août, 43 % en janvier. Son règlement du 22 juin 2026, en vigueur depuis le 1er septembre 2026, ramène le plafond de la résidence principale à 120 nuits, après huit mois à 90. Chaque propriétaire peut obtenir une autorisation de cinq ans, non renouvelable et sans compensation, pour une résidence secondaire. Dans quatre zones (Vieux-Nice, port, centre, ouest), ces autorisations sont limitées à 691 pour 2026.

Rentabilité Airbnb à Lyon

Lyon remplit 64 % de ses nuits à 101 € et rapporte 23 615 € par an. Son meilleur mois est octobre (75 %), celui des congrès, et son pire mois janvier (54 %). Depuis le 1er janvier 2026, la résidence principale est limitée à 90 nuits. Pour une résidence secondaire, l’hypercentre exige une compensation dès le premier mètre carré. Ailleurs, un particulier peut obtenir une autorisation personnelle de neuf ans sans compensation, mais seulement pour un logement de 35 m² au plus (lyon.fr).

Rentabilité Airbnb à Bordeaux

Bordeaux remplit 64 % de ses nuits à 126 € et rapporte 29 613 € par an. Son meilleur mois est juin (75 %), son pire janvier (52 %). C’est aujourd’hui l’une des villes les plus strictes de France, contrairement à sa réputation. La résidence principale y est limitée à 90 nuits depuis le 1er janvier 2026. Une résidence secondaire exige une compensation depuis 2018, et le règlement en vigueur depuis le 1er avril 2026 la double dans le centre historique. Le nombre d’annonces actives a baissé de 4,1 % en un an.

Rentabilité Airbnb à Marseille

Marseille remplit 68 % de ses nuits à 115 € et rapporte 28 626 € par an. Elle passe de 86 % d’occupation en août à 47 % en janvier. Elle n’a plus rien de « souple » : depuis le règlement de la Métropole Aix-Marseille-Provence du 27 février 2025, toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme exige une compensation dès le premier logement, et la résidence principale est limitée à 90 nuits depuis le 1er janvier 2026. C’est la ville où le nombre d’annonces actives a le plus baissé : −10,6 % en un an.

Rentabilité Airbnb à Strasbourg, Lille et Reims

Strasbourg rapporte 28 979 € par an et, comme Colmar et Mulhouse, a son meilleur mois en décembre : le marché de Noël la remplit à 82 %, avant de retomber à 46 % en janvier. Dans le centre élargi, une résidence secondaire exige une compensation, d’une fois et demie la surface sur la Grande-Île et dans la Neustadt ; ailleurs, un particulier peut obtenir une autorisation de six ans sans compensation (strasbourg.eu).

Lille remplit 62 % de ses nuits à 96 € (21 707 € par an), avec l’écart le plus faible entre son meilleur mois, octobre (69 %), et son pire, janvier (53 %). Depuis le 1er avril 2024, toute autorisation pour un meublé de tourisme y est soumise à compensation, sans exception.

Reims remplit 58 % de ses nuits à 87 € (18 269 € par an), son pire mois étant janvier (42 %). Nous n’avons trouvé aucune règle locale au-delà de la déclaration en mairie et de la taxe de séjour. Le nombre d’annonces y a augmenté de 5,0 % en un an, la plus forte hausse des 14 villes.

Rentabilité Airbnb à Montpellier, Toulouse et Nantes

Ces trois villes remplissent bien leurs nuits, mais à un prix bas. Montpellier remplit 69 % de ses nuits à 82 € (20 702 € par an). Elle limite la résidence principale à 90 jours depuis janvier 2026 et plafonne à 770 les autorisations dans son centre, dont 743 déjà accordées (montpellier.fr). Toulouse remplit 68 % de ses nuits à 73 € (18 159 € par an), avec le meilleur pire mois des 14 villes après Paris : 57 % en janvier. Un particulier peut y obtenir jusqu’à deux autorisations de deux ans, renouvelables et sans compensation (Toulouse Métropole). Nantes remplit 62 % de ses nuits à 78 € (17 771 € par an) et accorde à un particulier une autorisation de quatre ans, renouvelable une fois (Nantes Métropole).

Rentabilité Airbnb à Chamonix, Megève et Saint-Gervais

Les trois stations voisines du Mont-Blanc ont des profils très différents. Chamonix-Mont-Blanc est deuxième de notre classement montagne : 62 % d’occupation, 254 € la nuit et 57 078 € par an, avec 82 % des nuits réservées en août et 40 % en novembre. Depuis le 1er mai 2025, chaque propriétaire peut y obtenir une seule autorisation de trois ans, sans compensation (règlement 2026). Megève se loue plus cher (363 € la nuit, 59 038 € par an) mais ne remplit que 45 % de ses nuits : 65 % en février et 26 % en octobre. Saint-Gervais-les-Bains remplit 57 % de ses nuits à 166 € (34 775 € par an), avec un été plus fort que son hiver : 80 % en août. Nous n’avons trouvé aucune règle de changement d’usage à Megève ni à Saint-Gervais au 24 octobre 2026 ; vérifiez auprès de la mairie avant d’acheter.

Les règles de la location saisonnière au 24 octobre 2026

Dans nos tableaux, une commune est restrictive quand louer une nouvelle résidence secondaire exige une compensation, ou se heurte à un quota presque plein. Elle est modérée quand une autorisation est nécessaire mais s’obtient sans compensation, souvent une par propriétaire et pour quelques années. Elle est permissive quand nous n’avons trouvé que les règles nationales et la déclaration en mairie. Pour le détail ville par ville, voir notre guide de la réglementation Airbnb en France.

90 ou 120 nuits pour une résidence principale ?

Le plafond national est de 120 nuits par an. Depuis le 1er janvier 2025, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, permet aux communes de le baisser jusqu’à 90 nuits. Au 24 octobre 2026 :

• 90 nuits : Paris (depuis le 1er janvier 2025), Lyon, Marseille, Bordeaux et Montpellier (depuis le 1er janvier 2026).
• 120 nuits : Nice (de nouveau depuis le 1er septembre 2026), Lille, Strasbourg, Toulouse, Nantes, Chamonix, Annecy, Saint-Malo et la côte basque.

Beaucoup de guides en ligne donnent encore 120 nuits pour Paris. C’est faux depuis près de deux ans : la page officielle de la Ville indique bien 90 jours.

Ce que la loi Le Meur a changé

• Quotas et zones réservées. Les communes peuvent limiter le nombre d’autorisations par quartier et réserver des secteurs du PLU aux résidences principales.
• Copropriété. Une copropriété peut désormais interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité, si son règlement interdit déjà les activités commerciales. Le Conseil constitutionnel a jugé cette règle conforme le 19 mars 2026.
• DPE. Depuis le 21 novembre 2024, toute nouvelle autorisation de changement d’usage exige un DPE de classe A à E en métropole. À partir du 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme qui n’est pas une résidence principale devra être classé de A à D (A à E en outre-mer), même s’il a déjà son autorisation (guide du ministère, septembre 2025). Le calendrier « G interdit en 2025, F en 2028 », souvent cité, concerne la location à l’année, pas les meublés de tourisme.
• Amendes. Jusqu’à 100 000 € par logement loué sans autorisation de changement d’usage, plus une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré. Jusqu’à 10 000 € pour l’absence d’enregistrement et 20 000 € pour une fausse déclaration.

Le numéro d’enregistrement national

La loi fixait au 20 mai 2026 la date limite d’un téléservice national d’enregistrement de tous les meublés de tourisme. Au 24 octobre 2026, il n’est pas ouvert : la Direction générale des entreprises annonce son lancement au quatrième trimestre 2026, et les numéros délivrés par les mairies devront ensuite être renouvelés. Selon Service-Public (27 juillet 2026), l’enregistrement n’est aujourd’hui obligatoire que dans certaines communes. Les sites qui affirment qu’il est obligatoire partout depuis le 20 mai 2026 se trompent.

Zones tendues et fiscalité

• Zones tendues. Près de 3 700 communes sont classées en zone tendue. Elles peuvent instaurer l’autorisation de changement d’usage par simple décision et majorer de 5 % à 60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Contrairement à ce qu’on lit souvent, ce régime ne s’applique plus automatiquement aux communes de plus de 200 000 habitants : chaque commune doit le décider, ce que les grandes villes avaient déjà fait.
• Micro-BIC. Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé bénéficie d’un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes, et un meublé classé de 50 % jusqu’à 77 700 €. Pour les revenus 2026, le plafond du meublé classé passe à 83 600 €, celui du non classé reste à 15 000 € (Service-Public). Ce changement vient de la loi Le Meur, pas d’une loi de finances. Notre guide de la fiscalité Airbnb détaille le choix entre micro-BIC et régime réel.

Comment utiliser ces classements

1. Choisissez d’abord le type de destination. Une ville paie moins par nuit mais se remplit toute l’année ; la mer et la montagne paient plus mais concentrent le revenu sur quelques mois.
2. Regardez le pire mois avant le revenu. C’est lui qui dit si vous couvrez votre crédit en basse saison.
3. Vérifiez les règles avant de signer. Dans une commune restrictive, une résidence secondaire achetée pour la location courte durée peut ne jamais obtenir d’autorisation.
4. Comparez quartier par quartier. Nos pages de taux d’occupation par ville en France détaillent chaque commune, et pour Paris chaque arrondissement.
5. Comparez avec la moyenne nationale. Nos statistiques Airbnb en France donnent l’occupation, le prix et le revenu du pays entier, mois par mois et région par région.

Questions fréquentes

Quelle est la meilleure ville pour investir en location saisonnière en France en 2026 ?

Cela dépend du type de destination. Avec les données GuestFavorites d’octobre 2025 à septembre 2026, Paris arrive en tête des villes (73 % d’occupation et 61 745 € de revenu annuel estimé par logement), Porto-Vecchio en tête du bord de mer (72 % et 63 984 €) et Courchevel en tête de la montagne (58 % et 118 390 €). Paris est aussi l’une des communes les plus fermées aux nouvelles résidences secondaires, alors que Courchevel n’impose qu’une déclaration en mairie.

Quelle est la rentabilité d’un Airbnb à Paris ?

Un logement entier loué à Paris a rempli 73 % de ses nuits d’octobre 2025 à septembre 2026, à 233 € la nuit en moyenne, soit un revenu annuel estimé de 61 745 € s’il est disponible toute l’année. Pour obtenir la rentabilité, divisez ce revenu, moins vos charges, par le prix d’achat. Attention : une résidence principale ne peut être louée que 90 nuits par an à Paris, et une résidence secondaire exige une autorisation de changement d’usage avec compensation.

À Paris, peut-on louer sa résidence principale 90 ou 120 nuits par an ?

90 nuits. Depuis le 1er janvier 2025, la Ville de Paris limite la location de la résidence principale en meublé de tourisme à 90 jours par an. Les 120 jours sont le plafond national par défaut, que Paris appliquait jusqu’au 31 décembre 2024. Lyon, Marseille, Bordeaux et Montpellier sont aussi passées à 90 jours au 1er janvier 2026. Nice, elle, est revenue à 120 jours le 1er septembre 2026.

Quelle station de ski est la plus rentable pour une location saisonnière ?

Courchevel, avec 118 390 € de revenu annuel estimé par logement et 555 € la nuit en moyenne, devant Les Allues (Méribel) avec 97 306 €. Chamonix-Mont-Blanc offre l’occupation la plus régulière des grandes stations : 82 % de ses nuits sont réservées en août et 40 % en novembre, son pire mois.

Le numéro d’enregistrement national est-il obligatoire depuis le 20 mai 2026 ?

Pas encore partout. La loi Le Meur fixait le 20 mai 2026 comme date limite pour un téléservice national d’enregistrement, mais au 24 octobre 2026 il n’est pas ouvert : la Direction générale des entreprises annonce son lancement au quatrième trimestre 2026. En attendant, l’enregistrement n’est obligatoire que dans les communes qui l’ont mis en place, et la déclaration se fait en mairie.

Quelles villes françaises limitent le plus Airbnb ?

Au 24 octobre 2026, Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux et Lille exigent une compensation pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme : il faut transformer en logement un local commercial de surface équivalente, ou en acheter les droits. Les 24 communes de la côte basque, dont Biarritz, Bayonne et Anglet, appliquent la même règle depuis le 1er mars 2023. Montpellier, Annecy et Saint-Malo plafonnent en plus le nombre d’autorisations par quartier.

Crédits photos

Photos Unsplash : Chris Karidis (Paris, couverture), Shalev Cohen (Paris), João Marcelo Martins (Porto-Vecchio), DAT VO (Biarritz), Slim Mars (Courchevel), Constantin (Nice), Nguyen Dang Hoang Nhu (Lyon), Wojciech Rzepka (Bordeaux), Carnet de Voyage d’Alex (Marseille), snap wander (Strasbourg), c gom (Toulouse), Raymond Rutjes (Chamonix).