Tassi di Occupazione Airbnb in Modena, Emilia Romagna(Giugno 2026)
Il cliché che Modena sia solo museo Ferrari e aceto balsamico da visitare in giornata verso Bologna sottostima ciò che dicono i dati: chi pernotta qui prenota per l'opera al Teatro Comunale, i tour nel Motor Valley, i congressi universitari e la cintura gastronomica emiliana—non per un selfie in parcheggio di due ore. La distinzione conta perché la domanda notturna non segue le stesse regole dello spillover da hub.
Le medie cittadine si attestano su 23.442 € di ricavo annuo per annuncio, 58% di occupazione, 110 € a notte e 528 annunci Airbnb attivi aggiornati a Giugno 2026—profilo modellato da stock compatto in centro, cinture residenziali Sant'Agostino–Bastiglia e ospiti in auto verso Maranello, Sassuolo e le rotte del Parmigiano-Reggiano.
Per gli host l'implicazione è chiara: tariffare e arredare per itinerari Motor Valley di più notti e business infrasettimanale, non solo per day-tripper del weekend che non aprono la valigia a Modena.
Mappa del Mercato Airbnb di Modena (Giugno 2026)
Performance del mercato di Modena
Periodo: Giugno 2025 - Maggio 2026
Airbnb è un buon investimento a Modena?
SÌ — Modena premia chi tratta il Motor Valley emiliano come mercato autonomo con la stessa disciplina documentale di Bologna, non come satellite scontato dove si possono saltare CIR, CIN e imposta di soggiorno.
Per chi conviene investire
- Operatori che acquistano monolocali o bilocali vicino al centro pedonabile, all'ateneo o a collegamenti rapidi verso A1 e Maranello.
- Host a proprio agio con adempimenti Emilia-Romagna (Accesso Unitario, CIR su ROSS1000, CIN su BDSR, imposta comunale) e il tetto non imprenditoriale più stretto rispetto a Bologna.
- Investitori che modellano settimane fiera e calendario automotive insieme a picchi opera e food tourism—not solo city break estivi.
- Chi accetta ADR headline inferiori a Milano o Firenze in cambio di posizionamento Motor Valley e costi di ingresso più sensati in centro.
Per chi conviene passare oltre
- Cacciatori di trofei che pretendono premium leisure da Firenze su ogni via senza ascensore, climatizzazione o tolleranza condominiale.
- Portafogli che pianificano quattro o più unità non imprenditoriali senza passare al percorso imprenditoriale / locazione breve corretto.
- Operatori che vogliono solo spillover bolognese senza domanda locale—se nessuno dorme a Modena, l'occupazione segue i calendari dell'hub, non quelli modenesi.
- Host che non vogliono gestire Alloggiati Web, flussi ROSS1000 e imposta di soggiorno prima di pubblicare.
| Mercato | Ricavo medio | Occupazione | Cosa implicano le regole |
|---|---|---|---|
| Modena | 23.442 € | 58% | CIR emiliano + CIN; tetto non imprenditoriale in genere due unità uso turistico. |
| Bologna | 35.453 € | 67% | Stesso stack regionale; tetto non imprenditoriale tre unità. |
| Milano | 36.031 € | 64% | SUAP lombardo; ADR corporate nord più alto. |
| Firenze | 43.466 € | 65% | Offerta leisure più stretta; pricing monumentale. |
| Parma | 18.079 € | 58% | Peer food tourism; stesso percorso registrazione EMR. |
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Con che frequenza verrà prenotato il tuo Airbnb a Modena?
Vedi i pattern di domanda →I tassi di occupazione impattano direttamente il potenziale di ricavo. Comprendere i pattern di domanda aiuta a stabilire aspettative realistiche e ottimizzare la strategia di disponibilità.
Il tasso di occupazione medio attuale a Modena è del 58%, il che significa che le proprietà sono prenotate per circa 213 notti all'anno. L'occupazione varia però in base alla qualità della proprietà e alla gestione. Ecco cosa puoi aspettarti:
Livelli di occupazione Airbnb a Modena
Premium(Top 10%) | Alto rendimento(Top 25%) | Media(Mediana) | Basso rendimento(25% inferiore) |
|---|---|---|---|
| 89% | 75% | 56% | 31% |
*Alta desiderabilità e disponibilità ottimizzata | *Buon posizionamento sul mercato e ottima soddisfazione degli ospiti | *Performance allineata alla media del mercato | *Maggiore vacancy, necessaria ottimizzazione |
Pattern stagionali di occupazione a Modena
Marzo, Aprile
Domanda elevata e tassi di occupazione alti. Ideali per tariffe premium e massimizzazione dei ricavi. Valuta soggiorni minimi più lunghi e prezzi più alti.
Agosto, Luglio
Domanda moderata con possibilità di mantenere un buon equilibrio tra prezzo e occupazione. Perfetti per attirare viaggiatori attenti al budget mantenendo un buon tasso di occupazione.
Dicembre, Novembre
Domanda più bassa: servono prezzi competitivi e marketing mirato. Concentrati su eventi locali, sconti per soggiorni lunghi e segmenti di viaggiatori specifici.
Quanto puoi guadagnare con Airbnb a Modena?
Calcola i guadagni →Una delle domande più comuni dei potenziali host Airbnb a Modena riguarda il potenziale di guadagno. Analizziamo i pattern di ricavo e cosa puoi realisticamente aspettarti.
Andamento dei ricavi mensili a Modena
Le proprietà Airbnb premium (top 10%) a Modena generano circa 35.254 € all'anno, mentre quelle ad alte prestazioni (top 25%) guadagnano almeno 24.477 €. Le proprietà nella media producono circa 15.880 € annui e gli annunci di fascia bassa (25% inferiore) ottengono ricavi vicini a 7.278 €, spesso con margine di ottimizzazione. Ricorda che questi sono valori medi di mercato: i tuoi guadagni reali possono essere più alti a seconda di posizione, numero di camere, capacità e servizi unici.
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Cosa puoi imparare dagli Airbnb con performance migliori a Modena?
Guarda i top performer →Analizzare le proprietà di successo offre spunti utili per la tua strategia. Ecco gli annunci con performance più elevate a Modena e cosa li rende vincenti.
![Top Airbnb: [Piazza XX Settembre]-Dehor in the city centre a Modena](https://a0.muscache.com/im/pictures/miso/Hosting-1230425521077325702/original/09aa0118-09e9-49e9-a6a5-3d6b354a6383.jpeg)
![Annuncio Airbnb popolare: [Luxury & Secret View] - Swing in the Square a Modena](https://a0.muscache.com/im/pictures/miso/Hosting-988535475572020787/original/00834f90-92c5-4a78-a6d3-7171b3b47981.jpeg)
![Airbnb con migliori performance: [City Center] "Il Terrazzino" apartment a Modena](https://a0.muscache.com/im/pictures/hosting/Hosting-1205781972307839519/original/dc87a2d7-b701-4ebf-944c-3f7fb7be401d.jpeg)
Analisi di Mercato a Modena
Domanda notturna Motor Valley—non solo spillover da Bologna
La curva prenotazioni modenese è trainata da chi dorme in città mentre visita musei Ferrari e Maserati, weekend all'Autodromo di Imola, produttori di aceto a Spilamberto e caseifici verso Parma—non da traffico anonimo che pranza e torna a Bologna. Si vede nella durata: blocchi da 2–4 notti si concentrano nel centro storico (Duomo, Piazza Grande, Ghirlandina), su Sant'Agostino–Madonnina e sui corridoi Buon Pastore, dove osterie e serate d'opera giustificano un campo base. Le famiglie in auto valutano parcheggio, accesso bagagli e check-in chiaro più delle view; chi dichiara scale, ZTL e punti d'incontro ottiene recensioni migliori di chi vende solo “paese delle supercar.” Confrontate l’110 € modenese con Milano prima di assumere che ogni settimana emiliana sia come la fiera lombarda—Modena vince sul posizionamento Motor Valley a costi di base più bassi, non sui picchi corporate infrasettimanali.
Stagionalità e tipologia immobile
Primavera e autunno portano semestri universitari, visitatori fiere e weekend enogastronomici; l'estate mescola city break internazionali e finestre brevi opera/festival. Calendari motorsport e tour in fabbrica possono riformare settimane specifiche—modellate l'anno intero. Bilocali compatti con climatizzazione, Wi-Fi veloce e scrivania battono grandi case in periferia; piano terra o ascensore contano nel centro porticato. Prima del rogito verificate regolamento condominiale, se operate uso turistico non imprenditoriale (in genere fino a due unità a Modena) o percorso imprenditoriale, e che ROSS1000 → CIN → imposta di soggiorno sia in budget insieme ai ricavi.
Quali sono le normative Airbnb a Modena?
Conoscere le regole locali è fondamentale per gestire con successo un Airbnb. Vediamo il quadro normativo e i requisiti di licenza a Modena.
Situazione normativa attuale
Un tasso di conformità del 69% indica applicazione normativa rigida.
Seguite questa sequenza prima di accettare prenotazioni a Modena:
- Classificate l'attività: appartamento ammobiliato uso turistico (non imprenditoriale, in genere fino a due unità a Modena) vs locazione breve imprenditoriale—percorsi SUAP, assicurazione e scalabilità diversi.
- Presentate la comunicazione di inizio attività tramite Accesso Unitario regionale e il canale online SUAP comunale quando richiesto (appartamenti ammobiliati uso turistico).
- Registratevi su ROSS1000, ottenete il CIR, poi richiedete il CIN su BDSR; mostrate il CIN su ogni annuncio e in loco (circolare regionale CIN/CIR).
- Registrate gli ospiti su Alloggiati Web entro 24 ore e aggiornate i flussi turistici in ROSS1000.
- Iscrivetevi all’imposta di soggiorno, riscuotete le tariffe comunali applicabili e versate secondo le scadenze (hub imposta di soggiorno, tariffe 2025, FAQ).
- Installate dispositivi di sicurezza legati al CIN e confermate cedolare secca (o regime d'impresa se superate le soglie nazionali su Agenzia delle Entrate — locazioni brevi).
- Verificate regolamento di condominio e vincoli L.R. 10/2025 prima di commercializzare.
Comune di Modena
Modena instrada gli operatori tramite SUAP e Accesso Unitario per le comunicazioni di apertura, poi coordina CIR, CIN, Alloggiati Web e imposta di soggiorno. La pagina appartamenti ammobiliati per uso turistico è il punto di partenza; i passaggi pratici seguono la normativa regionale sugli appartamenti turistici.
Regole nazionali e Emilia-Romagna
Ogni contratto è limitato a 30 giorni per soggiorno; non esiste un tetto nazionale annuale di notti come in Francia o Spagna. Il CIN è obbligatorio con D.L. 145/2023 art. 13-ter, con dotazioni di sicurezza collegate all'emissione (FAQ BDSR Ministero del Turismo). L'Emilia-Romagna disciplina le strutture extralberghiere con L.R. 16/2004 e la pianificazione delle locazioni brevi con L.R. 10/2025—confermate categoria catastale e tolleranza condominiale prima dell'acquisto.
Quanto è competitivo il mercato Airbnb a Modena?
Analizza la concorrenza →Comprendere la concorrenza è fondamentale per ogni potenziale host Airbnb. Vediamo la dinamica dell'offerta e cosa significa per la tua strategia d'investimento. Il mercato Airbnb di Modena conta attualmente 528 annunci attivi con un tasso di occupazione medio del 58%. Questo indica un contesto di mercato moderatamente competitivo in cui l'equilibrio tra domanda e offerta crea opportunità di posizionamento strategico.
Annunci Airbnb: andamento nel tempo
Strategie di ingresso nel mercato Airbnb di Modena
Posizionamento competitivo
- Concentrati sul mercato medio con prezzi competitivi
- Bilancia qualità e prezzi competitivi
- Rivolgiti al segmento medio
Opportunità di mercato
- La forte domanda supporta strategie di prezzo premium
- La rapida crescita del mercato crea nuove opportunità
- Mercato consolidato con pattern di domanda collaudati
Quanto dovresti far pagare il tuo Airbnb a Modena?
Strumenti di pricing intelligente →Definire i prezzi è una delle decisioni più critiche per il successo su Airbnb. Analizziamo il panorama attuale e vediamo quali tariffe puoi applicare in modo realistico.
La tariffa giornaliera media a Modena è 110 € a notte. Le tariffe variano però in base a qualità, posizione e servizi della proprietà. Ecco cosa applicano tipicamente i diversi segmenti:
Fasce di prezzo Airbnb a Modena
Premium(Top 10%) | Alto rendimento(Top 25%) | Media(Mediana) | Economico(25% inferiore) |
|---|---|---|---|
| 160 €a notte | 119 €a notte | 91 €a notte | 69 €a notte |
*Posizioni top, proprietà ampie, servizi premium | *Ottima gestione, recensioni elevate | *Performance in linea con il mercato | *Proprietà essenziali, zone meno richieste |
Avviare un Airbnb a Modena è redditizio?
Analisi dell'investimento →Capire il potenziale di redditività è fondamentale per ogni decisione di investimento. Analizziamo ricavi e margini a Modena per aiutarti a valutare l'opportunità.